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2018年1四半期

賃貸市場

第1四半期末時点の空室率は1.1%となり、前期比0.9ポイントの低下、前年比2.3ポイントの低下となった。低下は5四半期連続。前四半期を上回るペースで低下し、2四半期連続1%台を示した。中之島で大規模な吸収がみられた。

第1四半期末時点の賃料は月額坪当たり19,274円となり、前期比2.5%の上昇、前年比8.8%の上昇となった。上昇は15四半期連続。上昇ペースは減速したものの引き続き強い水準を示した。賃料上昇はCBD全体でみられたが、特に梅田、西梅田が牽引した。

投資市場

第1四半期末時点の価格は前期比6.9%の上昇、前年比22.3%の上昇となった。上昇は18四半期連続。上昇ペースは概ね横ばいとなった。投資利回りの低下を反映して、前期比並みの力強い上昇となった。投資市場では取引が活発化しており、国内外の投資家による取得がみられ全体の投資総額は増加したが、Aグレードオフィスの取引は確認されなかった。

見通し

Oxford Economicsによると、2018年の大阪市のGDP成長率予測は0.3%増となる見通しである。リスク要因には海外の金融市場や経済動向が挙げられる。

2018年の賃貸市場では、需要が堅調となる一方で、新規供給は過去10年平均比47%程度の限定的な水準にとどまることから、空室率は引き続き2%を下回る水準で推移し、賃料の力強い上昇基調を下支えする見通しである。投資市場では、投資利回りの低下は限定的となることから、価格は賃料上昇を反映して上昇する見通しである。

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2017年4四半期

賃貸市場

第4四半期末時点の空室率は1.9%となり、前期比0.7ポイントの低下、前年比2.0ポイントの低下となった。低下は4四半期連続。1%台への低下は2008年以来初めてとなった。中之島や御堂筋を含むサブマーケットで大規模な空室消化がみられた。

第4四半期末時点の賃料は月額坪当たり18,799円となり、前期比3.0%の上昇となった。上昇ペースは2四半期ぶりに加速した。賃料上昇はCBD全体でみられた。2017年の上昇率は7.6%となり、前年の6.8%から加速、4年連続の上昇となった。

投資市場

第4四半期の価格は前期比6.9%の上昇、前年比20.0%の上昇となった。上昇は17四半期連続。投資市場では、限定的な供給続く東京から地方へと視線を転じる投資家もあり、投資意欲は旺盛となったものの、当四半期にAグレードオフィスの取引は確認されなかった。

見通し

Oxford Economicsによると、2018年の大阪市のGDP成長率予測は0.5%増へと引き上げられた。リスク要因には地政学的リスクを含む海外経済の不確実性や金融市場の動向が挙げられる。

2018年の賃貸市場では、需要が堅調となるなか、新規供給は過去10年平均比47%程度にとどまることから、空室率は引き続き2%を下回る水準で推移し、賃料の上昇基調を下支えする見通しである。投資投資市場では、旺盛な投資意欲を背景に、投資利回りの低下と賃料上昇が相俟って、価格は上昇する見通しである。

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2017年3四半期

賃貸市場

第3四半期の空室率は2.6%となり、前期比0.1ポイントの低下、前年比1.2ポイントの低下となった。低下は3四半期連続。2四半期連続で3%を下回る水準で推移した。空室は御堂筋で増加したものの、梅田、中之島で減少した。

第3四半期の賃料は月額坪当たり18,253円となり、前期比1.1%の上昇、前年比7.3%の上昇となった。上昇は13四半期連続。上昇ペースは2四半期ぶりに減速した。上昇を牽引したサブマーケットには御堂筋と梅田が含まれる。

投資市場

第3四半期の価格は前期比1.3%の上昇、前年比18.4%上昇となった。上昇は16四半期連続。上昇ペースは4四半期ぶりに減速した。上昇は主に賃料上昇を反映。投資市場では、東京における物件競争もあり投資家の関心は高くなっているものの、供給が限定的となっている。当四半期にAグレードオフィスの取引は確認されなかった。

見通し

Oxford Economicsによると、大阪市のGDP成長率は2017年に0.2%増、2018年に0.4%増となる見通しである。地政学的リスクの増大による世界経済の不確実性の高まりは懸念である。

賃貸市場では、2017年にかけて、新規供給は引き続き限定的となることから、空室率は5%台を下回る水準で推移し、賃料の上昇基調を下支えする見通しである。投資市場では、賃料上昇と投資利回りの低下を反映して、価格は上昇する見通しである。

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2017年2四半期

賃貸市場

第2四半期末時点の空室率は2.7%となり、前期比0.6ポイントの低下、 前年比1.1ポイントの低下となった。2008年第1四半期以来初めて3%を下回る水準を示した。堂島、御堂筋、中之島を含むマーケットにて空室の減少がみられた。第2四半期末時点の賃料は月額坪当たり18,061円となり、前期比2.0%の上昇、前年比7.1%の上昇となった。上昇は12四半期連続。上昇ペースは、空室の減少を背景に 加速。

投資市場

第2四半期末時点の価格は前期比 5.5%の上昇、前年比 18.4%の上昇となった。上昇ペースは、継続的な賃料上昇と一層の投資利回りの 収縮を背景に加速。尚、投資利回りは、投資家の関心の高さを背景に、2四半期連続低下している。

見通し

2017年の新規供給はほぼ吸収され、2018年の新規供給は過去10年比50%程度となっていることから、空室率は低位にとどまり、賃料の上昇基調を下支えする見通しである。投資利回りは低下余地が限定的となっていることから、価格は賃料上昇を反映し、上昇ペースが減速する見通しである。

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2017年1四半期

賃貸市場

2第1四半期末時点の空室率は3.3%となり、前期比0.6ポイントの低下、前年比1.2ポイントの低下となった。堅調な需要と新規供給を背景に、梅田、堂島、御堂筋で大型の成約がみられた。一方、中之島では、情報通信業テナントの新本 社ビルへの移転を受けて、空室が増加した。第1四半期末時点の賃料は月額 坪当たり17,710円となり、前期比1.3%の上昇、前年比5.9%の上昇となった。 上昇は11四半期連続。上昇ペースは3四半期ぶりに減速した。需給の逼迫を背景に、梅田と御堂筋にて賃料上昇がみられた。

投資市場

第1四半期末時点の価格は前期比4.9%の上昇、前年比14.0%の上昇となった。賃料の上昇と投資利回りの低下を反映した。上昇は14四半期連続。上昇ペースは2四半期ぶりに加速した。当四半期の投資事例には「御堂筋MIDビル」の売買が挙げられる。ヒューリックがMCUBS MidCity投資法人より価格90億円にて取得した。

見通し

賃貸市場では、5四半期ぶりの新規供給が予定されているものの、総じてみれ ば空室率は引き続き5%を下回る水準で推移するとみられることから、賃料は 緩やかに上昇する見通しである。投資市場では、投資利回りの低下余地は限 定的とみられるが、東京を上回る賃料上昇期待から投資家の関心は引き続き 高い状態を維持するものとみられる。

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