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2019年2四半期

賃貸市場

第2四半期末時点の空室率は0.3%となり、前期比0.2ポイントの低下、前年比0.5ポイントの低下となった。JLL調査開始以来最も低い水準を記録した。

第2四半期末時点の賃料は月額坪あたり21,887円となり、前期比2.1%、前年比10.1%の上昇。上昇は20四半期連続。上昇ペースは前四半期より減速した。CBD全体で上昇がみられた。

投資市場

第2四半期末時点の価格は前期比7.2%の上昇、前年比29.9%の上昇となった。上昇ペースは加速。賃料上昇と投資利回りの低下を反映した。投資利回りは過去最低を更新した。当四半期のAグレードオフィスの取引事例は、積水ハウス・リートによる本町南ガーデンシティの一部の取得が挙げられる。価格は209億円、投資利回りは4.3%となっている。この追加取得により、積水ハウス・リートは本町南ガーデンシティの全部を保有することになった。

見通し

Oxford Economicsによると、大阪市のGDP成長率予測は2019年に0.3%減となる見通しである。リスク要因には通商問題が与える影響と中国を含む海外経済の不確実性が挙げられる。

今後、賃貸市場では、需要は堅調であるものの、供給がきわめて限定的となっていることから、ネットアブゾープションは抑制される見通しである。こうした状況のもと、空室率は引き続き低い水準を反映し、賃料の上昇モメンタムを下支えする見通しである。投資市場では、投資利回りは2019年末までは安定的に推移するとみられることから、賃料上昇を反映して価格は上昇する見通しである。

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2019年1四半期

賃貸市場

第1四半期末時点の空室率は0.5%となり、前期比0.6ポイントの低下、前年比0.5ポイントの低下となった。JLL調査開始以来3番目に低い水準となった。

第1半期末時点の賃料は月額坪当たり21,437 円となり、前期比3.6%の上昇、前年比11.2%の上昇となった。前期比変動率はJLL調査開始以来最大となった。上昇は19四半期連続。堅調な需要ときわめて限定的な供給を背景に、上昇ペースは2四半期連続加速。年間上昇率が10%超を記録するのは4四半期連続。賃料上昇はCBD全体でみられた。

投資市場

第1四半期末時点の価格は前期比5.1%の上昇、前年比25.8%の上昇となった。上昇は22四半期連続。投資利回りは横ばいとなった。 当四半期のAグレードオフィスの取引事例には、ブリーゼタワー(準共有持分30%)が挙げられる。サンケイリアルエステートが上場にともない86億円、NOI投資利回り4.7%で取得する。

見通し

Oxford Economicsによると、大阪市のGDP成長率予測は2019年に0.1%減となる見通しである。リスク要因には海外経済の不確実性が挙げられる。

今後、賃貸市場では、2019年の供給予定はないことから、全体の市場規模の拡大は抑制される一方で、空室率は一層低下するとみられる。賃料の上昇モメンタムは引き続き強くなる見通しである。投資市場では、投資利回りは一層の低下余地があるとみられることから、これと賃料上昇を反映して価格は上昇する見通しである。

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2018年4四半期

賃貸市場

第4四半期末時点の空室率は1.1%となり、前期比0.05ポイントの上昇、前年比0.8ポイントの低下となった。梅田や御堂筋におけるテナントの入れ替えを反映し、0.05ポイントの小幅上昇となった。

第4半期末時点の賃料は月額坪当たり20,694 円となり、前期比2.1%の上昇、前年比10.1%の上昇となった。上昇は18四半期連続。上昇ペースは2四半期ぶり加速。年間上昇率が10%超を記録するのは3四半期連続。賃料上昇はCBD全体でみられた。

投資市場

第4四半期末時点の価格は前期比7.2%の上昇、前年比27.9%の上昇となった。上昇は21四半期連続。賃料上昇を反映した。投資利回りは横ばいとなった。当四半期のAグレードオフィス取引には、阪急阪神リートによるグランフロント大阪の取得が挙げられる。うめきた広場・南館(共有持分 4.9%)は92億1200万円、投資利回りは4.3%、北館(共有持分 4.9%相当)は65億6600万円、投資利回りは4.6%で取得した。売主はスポンサーの阪急電鉄。

見通し

Oxford Economicsによると、大阪市のGDP成長率予測は2019年に0.1%減となる見通しである。リスク要因には海外経済の不確実性が挙げられる。

今後、賃貸市場では、2019年の供給予定はないことから、全体の市場規模の拡大は抑制される一方で、空室率は一層低下するとみられる。賃料の上昇モメンタムは引き続き強くなる見通しである。投資市場では、投資利回りは一層の低下余地があるとみられることから、これと賃料上昇を反映して価格は上昇する見通しである。

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2018年3四半期

賃貸市場

第3四半期の空室率は1.1%となり、前期比0.3ポイントの上昇、前年同期比1.5ポイントの低下し、上昇は7四半期ぶりとなった。これは7四半期連続の低下した初めての上昇であり、新規供給が開かれたスペースを反映した。

第3四半期末時点の賃料は月額坪当たり20,267円となり、前期比2.0%の上昇、前年比11.0%の上昇となった。上昇は17四半期連続。上昇ペースは減速したものの引き続き2桁台の強い水準を示し、賃料は2009年第1四半期以来初めて2万円台を回復した。

投資市場

第3四半期末時点の価格は前期比7.5%の上昇、前年比27.5%の上昇となった。上昇は20四半期連続。賃料上昇と投資利回りの低下を反映した。当四半期の事例には、国内特別目的会社による松下IMPビルの取得が挙げられる。価格は270億円、投資利回りは4.1%。

見通し

Oxford Economicsによると、大阪市のGDP成長率予測は2018年に0.2%増、2019年に0.4%増となる見通しである。リスク要因には台風による輸出、生産、インバウンド消費に与える影響の長期化に加え、通商問題が国際金融市場や海外経済に与える影響が挙げられる。

今後、賃貸市場では、需要は堅調となる一方で、2020年まで供給予定がないために、供給は限定的となる見通しである。したがい、空室率は一層低下し、賃料の上昇モメンタムを下支えする見通しである。投資市場では、投資利回りは一層低下する可能性があり、これと賃料上昇を反映して、価格は上昇する見通しである。

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2018年2四半期

賃貸市場

第2四半期末時点の空室率は0.8%となり、前期比0.2ポイントの低下、前年比1.9ポイントの低下となった。低下は6四半期 連続。2007年以来初めて1%を下回る水準へと低下した。低下はCBD全体でみられ、特に梅田における低下が顕著となった。

第2四半期末時点の賃料は月額坪当たり19,875円となり、前期比3.1%の上昇、前年比10.0%の上昇となった。上昇は1 6四半期連続。上昇ペースは減速したものの引き続き強い水準を示した。賃料上昇はCBD全体でみられたが、特に梅田、西梅田が牽引した。

投資市場

第2四半期末時点の価格は前期比3.8%の上昇、前年比20.2%の上昇となった。上昇は19四半期連続。賃料上昇を反映した。 投資市場では、投資家の関心は高くなっているものの供給物件が不足していることから、Aグレードオフィスの取引は確認されなかった。

見通し

Oxford Economicsによると、2018年の大阪市のGDP成長率予測は0.3%増となる見通しである。リスク要因に世界経済や金融市場の不確実性が挙げられる。

2018年の賃貸市場では、新規供給は過去10年平均比47%程度の限定的な水準にとどまるのに対して、需要は引き続き堅調となる見通しである。したがい、予測を修正し、空室率は引き続き1%台にて推移するものとし、賃料の年間上昇率も引き上げた。投資市場では、価格は、投資利回りの低下は限定的となることから、概ね賃料上昇を反映して上昇を維持する見通しである。

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2018年1四半期

賃貸市場

第1四半期末時点の空室率は1.1%となり、前期比0.9ポイントの低下、前年比2.3ポイントの低下となった。低下は5四半期連続。前四半期を上回るペースで低下し、2四半期連続1%台を示した。中之島で大規模な吸収がみられた。

第1四半期末時点の賃料は月額坪当たり19,274円となり、前期比2.5%の上昇、前年比8.8%の上昇となった。上昇は15四半期連続。上昇ペースは減速したものの引き続き強い水準を示した。賃料上昇はCBD全体でみられたが、特に梅田、西梅田が牽引した。

投資市場

第1四半期末時点の価格は前期比6.9%の上昇、前年比22.3%の上昇となった。上昇は18四半期連続。上昇ペースは概ね横ばいとなった。投資利回りの低下を反映して、前期比並みの力強い上昇となった。投資市場では取引が活発化しており、国内外の投資家による取得がみられ全体の投資総額は増加したが、Aグレードオフィスの取引は確認されなかった。

見通し

Oxford Economicsによると、2018年の大阪市のGDP成長率予測は0.3%増となる見通しである。リスク要因には海外の金融市場や経済動向が挙げられる。

2018年の賃貸市場では、需要が堅調となる一方で、新規供給は過去10年平均比47%程度の限定的な水準にとどまることから、空室率は引き続き2%を下回る水準で推移し、賃料の力強い上昇基調を下支えする見通しである。投資市場では、投資利回りの低下は限定的となることから、価格は賃料上昇を反映して上昇する見通しである。

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2017年4四半期

賃貸市場

第4四半期末時点の空室率は1.9%となり、前期比0.7ポイントの低下、前年比2.0ポイントの低下となった。低下は4四半期連続。1%台への低下は2008年以来初めてとなった。中之島や御堂筋を含むサブマーケットで大規模な空室消化がみられた。

第4四半期末時点の賃料は月額坪当たり18,799円となり、前期比3.0%の上昇となった。上昇ペースは2四半期ぶりに加速した。賃料上昇はCBD全体でみられた。2017年の上昇率は7.6%となり、前年の6.8%から加速、4年連続の上昇となった。

投資市場

第4四半期の価格は前期比6.9%の上昇、前年比20.0%の上昇となった。上昇は17四半期連続。投資市場では、限定的な供給続く東京から地方へと視線を転じる投資家もあり、投資意欲は旺盛となったものの、当四半期にAグレードオフィスの取引は確認されなかった。

見通し

Oxford Economicsによると、2018年の大阪市のGDP成長率予測は0.5%増へと引き上げられた。リスク要因には地政学的リスクを含む海外経済の不確実性や金融市場の動向が挙げられる。

2018年の賃貸市場では、需要が堅調となるなか、新規供給は過去10年平均比47%程度にとどまることから、空室率は引き続き2%を下回る水準で推移し、賃料の上昇基調を下支えする見通しである。投資投資市場では、旺盛な投資意欲を背景に、投資利回りの低下と賃料上昇が相俟って、価格は上昇する見通しである。

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