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2019年5月東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

日本銀行金融政策運営 強力な金融緩和続く

日本銀行は、当面の金融政策運営を発表し、強力な金融緩和を粘り強く続けていく政策運営方針をより明確に示した。政策金利のフォワードガイダンスを明確化し、海外経済の動向や消費税率引き上げの影響を含めた経済・物価の不確実性を踏まえ、少なくとも2020年春頃まで、現在の低い⻑短金利の水準を維持することを想定しているとした。

4月 Aグレードオフィス 空室率 1%の低位で推移

4月末時点の空室率は1.0%となり、前月比横ばい、前年比2.0ポイントの低下となった。空室率は2018年10月以降1%または0.9%にて推移している。

4月 Aグレードオフィス 賃料 上昇続く

4 月末時点の賃料は月額坪当たり38,967円となり、前月比0.6%の上昇、前年比5.0%の上昇となった。上昇ペースは前月並み。上昇を牽引したサブマーケットには丸の内・大手町が挙げられる。

Aグレードオフィス 新規供給 コモレ四谷

四谷駅前地区第一種市街地再開発事業の地区名称がコモレ四谷に決定した。当該開発計画はオフィス、商業、住宅棟を含む複数棟から構成され、オフィス棟は地上30階建て、延床面積59,000m²の規模。竣工予定は今年度中となっている。

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2018年4四半期

賃貸市場

第4四半期末時点の空室率は1.1%となり、前期比0.05ポイントの上昇、前年比0.8ポイントの低下となった。梅田や御堂筋におけるテナントの入れ替えを反映し、0.05ポイントの小幅上昇となった。

第4半期末時点の賃料は月額坪当たり20,694 円となり、前期比2.1%の上昇、前年比10.1%の上昇となった。上昇は18四半期連続。上昇ペースは2四半期ぶり加速。年間上昇率が10%超を記録するのは3四半期連続。賃料上昇はCBD全体でみられた。

投資市場

第4四半期末時点の価格は前期比7.2%の上昇、前年比27.9%の上昇となった。上昇は21四半期連続。賃料上昇を反映した。投資利回りは横ばいとなった。当四半期のAグレードオフィス取引には、阪急阪神リートによるグランフロント大阪の取得が挙げられる。うめきた広場・南館(共有持分 4.9%)は92億1200万円、投資利回りは4.3%、北館(共有持分 4.9%相当)は65億6600万円、投資利回りは4.6%で取得した。売主はスポンサーの阪急電鉄。

見通し

Oxford Economicsによると、大阪市のGDP成長率予測は2019年に0.1%減となる見通しである。リスク要因には海外経済の不確実性が挙げられる。

今後、賃貸市場では、2019年の供給予定はないことから、全体の市場規模の拡大は抑制される一方で、空室率は一層低下するとみられる。賃料の上昇モメンタムは引き続き強くなる見通しである。投資市場では、投資利回りは一層の低下余地があるとみられることから、これと賃料上昇を反映して価格は上昇する見通しである。

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