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2019年2月東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

金融政策は現状維持

日銀は、金融政策会合において、現状の金融市場調節方針を維持することを決定した。⻑期金利については、10 年物国債 金利がゼロ%程度で推移するよう、⻑期国債の買入れを行う。

1月 Aグレードオフィス市場 空室率 2か月ぶり1%を下回る

1月末時点の東京Aグレードオフィスの空室率は0.9%となり、前月比0.1ポイントの低下、前年比1.6ポイントの低下となっ た。2か月ぶりに1%を下回る水準へと低下した。空室率はCBD全体にかけて一層低下した。

1月 Aグレードオフィス市場 賃料 引き続き緩やかに上昇

1月末時点の東京Aグレードオフィスの賃料は月額坪あたり38,348円となり、前月比0.4%の上昇、前年比4.3%の上昇と なった。上昇は7か月連続。賃料上昇を牽引したサブマーケットには、丸の内・大手町が含まれる。

2019年新規供給 過去10年平均比130%程度となる見通し

2019年の新規供給は11棟、貸床面積合計412,000m²となっている。これは過去10年平均比130%の水準に相当し、ストック は前年比5%増加する見通しである。新規供給ビルには⻁ノ門ヒルズビジネスタワー(94,000m²)、渋谷スクランブルスク エア(73,000m²)、日本橋室町三井タワー(67,000m²)が含まれる。

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2018年4四半期

賃貸市場

第4四半期末時点の空室率は1.1%となり、前期比0.05ポイントの上昇、前年比0.8ポイントの低下となった。梅田や御堂筋におけるテナントの入れ替えを反映し、0.05ポイントの小幅上昇となった。

第4半期末時点の賃料は月額坪当たり20,694 円となり、前期比2.1%の上昇、前年比10.1%の上昇となった。上昇は18四半期連続。上昇ペースは2四半期ぶり加速。年間上昇率が10%超を記録するのは3四半期連続。賃料上昇はCBD全体でみられた。

投資市場

第4四半期末時点の価格は前期比7.2%の上昇、前年比27.9%の上昇となった。上昇は21四半期連続。賃料上昇を反映した。投資利回りは横ばいとなった。当四半期のAグレードオフィス取引には、阪急阪神リートによるグランフロント大阪の取得が挙げられる。うめきた広場・南館(共有持分 4.9%)は92億1200万円、投資利回りは4.3%、北館(共有持分 4.9%相当)は65億6600万円、投資利回りは4.6%で取得した。売主はスポンサーの阪急電鉄。

見通し

Oxford Economicsによると、大阪市のGDP成長率予測は2019年に0.1%減となる見通しである。リスク要因には海外経済の不確実性が挙げられる。

今後、賃貸市場では、2019年の供給予定はないことから、全体の市場規模の拡大は抑制される一方で、空室率は一層低下するとみられる。賃料の上昇モメンタムは引き続き強くなる見通しである。投資市場では、投資利回りは一層の低下余地があるとみられることから、これと賃料上昇を反映して価格は上昇する見通しである。

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