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2019年4月東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

3月 日銀短観 景況感悪化

3月の短観によると、大企業製造業の業況判断は12ポイントとなり、前回12月調査時との比較で7ポイントの悪化となった。海外経済の減速を反映した。大企業非製造業は21ポイント、同3ポイントの悪化となり、悪化は比較的小幅となった。先行きについては、大企業製造業・非製造業ともに悪化が見込まれている。

第1四半期 Aグレードオフィス市場 賃料 上昇続く

第1四半期末時点の東京Aグレードオフィス市場における空室率は1.0%となった。前月比0.1ポイントの上昇、前期比横ばい、前年比1.7ポイントの低下。赤坂・六本木を含むサブマーケットにて低下がみられた一方で、丸の内・大手町を含むサブマーケットにて上昇(四半期ベース)。賃料は月額坪あたり38,719円となった。前月比0.6%の上昇、前期比1.4%の上昇、前年比4.4%の上昇。上昇ペースは前四半期並み(四半期ベース)。前四半期に引き続き渋谷が上昇を牽引。このほか赤坂・六本木を含むサブマーケットで上昇がみられた。

第1四半期 Bグレードオフィス市場 空室率 最低水準続く

第1四半期末時点の東京Bグレードオフィス市場における空室率は0.4%となった。前期比横ばい、前年比1.0ポイントの低下。空室率が1%未満の水準を示すのは4四半期連続。賃料は月額坪あたり24,566円となった。前期比2.6%の上昇、前年比7.2%の上昇。上昇ペースは加速。上昇率は、2013年第1四半期に現在の上昇フェーズが始まって以来最大。上昇を牽引したサブマーケットは渋谷、新宿を含む。

第1四半期Aグレードオフィス 新規供給

第1四半期の東京Aグレードオフィス市場における新規供給は127,000m²となり、ストックは前期比1%、前年比7%増加した。日本橋室町三井タワー(貸床面積67,000m²)、渋谷ソラスタ(貸床面積28,000m²)、アベマタワーズ(貸床面積19,000m²) を含む4棟が竣工した。

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2018年4四半期

賃貸市場

第4四半期末時点の空室率は1.1%となり、前期比0.05ポイントの上昇、前年比0.8ポイントの低下となった。梅田や御堂筋におけるテナントの入れ替えを反映し、0.05ポイントの小幅上昇となった。

第4半期末時点の賃料は月額坪当たり20,694 円となり、前期比2.1%の上昇、前年比10.1%の上昇となった。上昇は18四半期連続。上昇ペースは2四半期ぶり加速。年間上昇率が10%超を記録するのは3四半期連続。賃料上昇はCBD全体でみられた。

投資市場

第4四半期末時点の価格は前期比7.2%の上昇、前年比27.9%の上昇となった。上昇は21四半期連続。賃料上昇を反映した。投資利回りは横ばいとなった。当四半期のAグレードオフィス取引には、阪急阪神リートによるグランフロント大阪の取得が挙げられる。うめきた広場・南館(共有持分 4.9%)は92億1200万円、投資利回りは4.3%、北館(共有持分 4.9%相当)は65億6600万円、投資利回りは4.6%で取得した。売主はスポンサーの阪急電鉄。

見通し

Oxford Economicsによると、大阪市のGDP成長率予測は2019年に0.1%減となる見通しである。リスク要因には海外経済の不確実性が挙げられる。

今後、賃貸市場では、2019年の供給予定はないことから、全体の市場規模の拡大は抑制される一方で、空室率は一層低下するとみられる。賃料の上昇モメンタムは引き続き強くなる見通しである。投資市場では、投資利回りは一層の低下余地があるとみられることから、これと賃料上昇を反映して価格は上昇する見通しである。

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