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2018年5月東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

日本銀行長期金利政策は維持物価上昇の目標時期は延期

日本銀行は、当面の金融政策運営について、長期金利は10 年物国債金利がゼロ%程度で推移するよう、長期国債の買入れを行うとして現状維持を決定した。一方、「経済・物価情勢の展望(展望リポート)」によると、2019 年度までの物価見通しは従来見通しから概ね不変であるとされたものの、2%程度を達成する時期についての記載は削除され、6度目の延期となった。

4月Aグレードオフィス空室率3%台7か月ぶり

4月末時点の空室率は3.0%となり、前月比0.3ポイントの上昇、前年比0.4ポイントの上昇となった。上昇は2か月連続。7か月ぶりに3%台を示した。大手町・丸の内に上昇がみられたほか、新規供給の空室が反映された。

4月Aグレードオフィス賃料緩やかな上昇基調続く

4 月末時点の賃料は月額坪当たり37,095円となり、前月比0.1%の上昇、前年比1.8%の上昇となった。賃料上昇がみられた サブマーケットには大手町・丸の内、虎の門・新橋、新宿が含まれる。

住友不動産御成門タワー竣工

住友不動産御成門タワーが竣工した。地上22階、延床面積32,700㎡、オフィス賃貸可能面積18,000㎡、基準階床面積1,000㎡の規模。テナントには、三井住友トラスト・アセットマネジメント、リベル・エンタテインメントが含まれる。

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2018年1四半期

賃貸市場

第1四半期末時点の空室率は1.1%となり、前期比0.9ポイントの低下、前年比2.3ポイントの低下となった。低下は5四半期連続。前四半期を上回るペースで低下し、2四半期連続1%台を示した。中之島で大規模な吸収がみられた。

第1四半期末時点の賃料は月額坪当たり19,274円となり、前期比2.5%の上昇、前年比8.8%の上昇となった。上昇は15四半期連続。上昇ペースは減速したものの引き続き強い水準を示した。賃料上昇はCBD全体でみられたが、特に梅田、西梅田が牽引した。

投資市場

第1四半期末時点の価格は前期比6.9%の上昇、前年比22.3%の上昇となった。上昇は18四半期連続。上昇ペースは概ね横ばいとなった。投資利回りの低下を反映して、前期比並みの力強い上昇となった。投資市場では取引が活発化しており、国内外の投資家による取得がみられ全体の投資総額は増加したが、Aグレードオフィスの取引は確認されなかった。

見通し

Oxford Economicsによると、2018年の大阪市のGDP成長率予測は0.3%増となる見通しである。リスク要因には海外の金融市場や経済動向が挙げられる。

2018年の賃貸市場では、需要が堅調となる一方で、新規供給は過去10年平均比47%程度の限定的な水準にとどまることから、空室率は引き続き2%を下回る水準で推移し、賃料の力強い上昇基調を下支えする見通しである。投資市場では、投資利回りの低下は限定的となることから、価格は賃料上昇を反映して上昇する見通しである。

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