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2018年7月東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

6月短観 大企業製造業の業況判断 悪化2期連続

6月の短観によると、大企業製造業の業況判断は21ポイントとなり、前回3月調査時との比較で3ポイント悪化した。悪化は2期連続。米国における輸入制限の発動、追加関税懸念や原材料高が影響した。先行きの業況判断をみると、21ポイントで横ばいとなっている。

2018年第2四半期 Aグレードオフィス空室率2.0%へと低下

第2四半期末時点のAグレードオフィスの空室率は2.0%となり、前月比1.2ポイントの低下、前期比0.7ポイントの低下、前年比0.9ポイントの低下となった。空室率はCBD全体にかけて低下し、とりわけ丸の内・大手町にて大幅な低下がみられた。賃料は月額坪当たり37,098円となり、前月比0.1%の下落、前期比0.1%の上昇、前年比1.5%の上昇となった。上昇は25四半期連続。上昇ペースは3四半期ぶりに減速した。賃料はCBD全体で上昇、とりわけ新宿の既存ビルにて上昇がみられた。

2018年第2四半期 Bグレードオフィス 空室率1%を下回る水準へと低下2006年以来初めて

第2四半期末時点のBグレードオフィスの空室率は0.9%となり、前期比0.5ポイントの低下、前年比1.6ポイントの低下となった。低下は4四半期連続。2006年以来初めて1%を下回る水準へと低下した。賃料は月額坪当たり23,155 円となり、前期比1.1%の上昇、前年比2.3%の上昇となった。上昇ペースは3四半期連続加速。空室が減少した、一部ビルでは力強い賃料上昇がみられた。

Aグレードオフィス 2018年の新規供給を吸収する旺盛な需要 2019年の予約契約も順調

第2四半期の新規供給は155,000m²となり、ストックは前期比1.9%増加、前年比4.7%増加した。msb Tamachi 田町ステーションタワーS(貸床面積77,000m²)、日本橋高島屋三井ビル(貸床面積59,000m²)、住友不動産御成門タワー(貸床面積18,000m²)が竣工した。旺盛な需要が2018年の新規供給を吸収しており、予約契約は2019年の供給予定まで順調となっている。

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2018年2四半期

賃貸市場

第2四半期末時点の空室率は0.8%となり、前期比0.2ポイントの低下、前年比1.9ポイントの低下となった。低下は6四半期連続。2007年以来初めて1%を下回る水準へと低下した。低下はCBD全体でみられ、特に梅田における低下が顕著となった。

第2四半期末時点の賃料は月額坪当たり19,875円となり、前期比3.1%の上昇、前年比10.0%の上昇となった。上昇は16四半期連続。上昇ペースは減速したものの引き続き強い水準を示した。賃料上昇はCBD全体でみられたが、特に梅田、西梅田が牽引した。

投資市場

第2四半期末時点の価格は前期比3.8%の上昇、前年比20.2%の上昇となった。上昇は19四半期連続。賃料上昇を反映した。投資市場では、投資家の関心は高くなっているものの供給物件が不足していることから、Aグレードオフィスの取引は確認されなかった。

見通し

Oxford Economicsによると、2018年の大阪市のGDP成長率予測は0.3%増となる見通しである。リスク要因に世界経済や金融市場の不確実性が挙げられる。

2018年の賃貸市場では、新規供給は過去10年平均比47%程度の限定的な水準にとどまるのに対して、需要は引き続き堅調となる見通しである。したがい、予測を修正し、空室率は引き続き1%台にて推移するものとし、賃料の年間上昇率も引き上げた。投資市場では、価格は、投資利回りの低下は限定的となることから、概ね賃料上昇を反映して上昇を維持する見通しである。

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