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2017年3月
東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

2016年10-12月期 設備投資 2四半期ぶり増加

2016年10-12月期の法人企業統計調査によると、設備投資(ソフトウェアを含む)は前年比3.8%の増加となった。2四半期ぶりに増加に転じた。製造業では7.4%の増加、非製造業では1.9%の増加となった。売上高は前年比2.0%の増加。5四半期ぶりに増加に転じた。経常利益は 16.9%の増加。2四半期連続で2桁の高い伸び率を示した。

2月 Aグレードオフィス空室率9か月ぶり2%台へと上昇

2月末時点のAグレードオフィスの空室率は2.4%となり、前月比0.5ポイントの上昇、前年比0.8ポイントの上昇となった。9か月ぶりに2%台へと上昇した。丸の内、汐留などで吸収がみられたものの、六本木と恵比寿で大型の空室が発生したことから、全体の空室率が押し上げられた。新規供給を背景に、空室率は11月からの3か月で1.2ポイント上昇している。

2月 Aグレードオフィス賃料 引き続き安定的に推移

2月末時点のAグレードオフィス賃料は月額坪当たり36,224円となり、前月比横ばい、前年比2.0%の上昇となった。平均賃料の上昇に加え、2017年の新規供給の予約契約状況が20%程度にとどまっていることから、CBD全体で賃料の上昇モメンタムが弱くなっている。

投資活動は低迷

2月の東京におけるオフィス投資活動は、供給物件がきわめて限定的となったことから抑制された。低金利環境とBグレードオフィス賃料の上昇基調が継続していることから、オーナーは物件の売却に消極的となっているため、投資家の関心は東京都心オフィス以外にも東京圏や地方都市圏の他セクターへと向かっている。

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2017年2月
東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

1月長期金利0.087% 2016年2月以来の水準

1月末時点の10年国債金利は前月比0.04ポイント上昇して0.087%となり、2016年2月以来の水準へと上昇。長期金利は上昇しているものの、日本銀行は10年国債金利を0%程度とする目標を維持する構えであり、短期的には大幅な上昇はみられないであろう。

1月Aグレードオフィス 空室率8か月連続2%を下回る

1月末時点の東京Aグレードオフィスの空室率は1.9%と、前月比横ばい、前年比0.6ポイントの低下。2%を下回る水準は8か月連続となった。限定的なストックを背景に、中小規模の館内増床、移転等の動きがCBDを通じてみられた。

1月Aグレードオフィス 賃料前月比横ばい

1月末時点の東京Aグレードオフィスの賃料は月額坪当たり36,224円となり、前月比横ばい、前年比 2.1%の上昇。上昇は虎 の門等一部のマーケットに限定された。また、一部のマーケットではフリーレントの拡大傾向が認められた。

日本プライムリアルティが東京スクエアガーデンを取得

1月に発表された投資事例には、日本プライムリアルティによる「東京スクエアガーデン」(8% 共有持ち分)の取得が挙げられる。価格は184億円、NOI利回りは3.1%。取得予定は2月と4月。同物件は2013年に竣工したオフィス・店舗の大型複合ビルで、地上24階建て、延床面積11万m2の規模。環境性能も高く、DBJグリーンビルディング認証で最高位のプラチナを得た。

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2017年1月
東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

12月短観 大企業製造業の業況判断4四半期ぶり改善

12月の短観によると、企業の景況感は、大企業製造業で9月調査比4ポイント改善し、10ポイントとなった。円高傾向にかかわらず、4四半期ぶりの改善となり、2016年の最高値を示した。大企業非製造業は前回調査比横ばいの18ポイントとなった。直近の経済指標には回復の兆しをみせているものもあるものの、先行き3か月の見通しは製造業・非製造業とも2ポイントの悪化。

東京Aグレードオフィス 賃料は19四半期連続上昇

第4四半期末時点のAグレードオフィス市場の空室率は 1.9%となり、前期比0.5ポイントの上昇、前年比横ばいとなった。前月比は0.7ポイントの上昇。六本木と京橋における新規供給を反映した。賃料は月額坪当たり36,209円となり前期比1.0%の上昇、前年比2.3%の上昇となった。19四半期連続の上昇となり、上昇ペースは4四半期ぶりに加速した。前月比は0.6%の上昇。大手町・丸の内、赤坂・六本木が牽引。

東京Bグレードオフィス 賃料は横ばい

第4四半期末時点のBグレードオフィス市場の空室率は2.3%となり、前期比0.3ポイントの上昇、前年比0.1ポイントの低下となった。賃料は月額坪当たり22,305円となり、前期比横ばい、前年比3.2%の上昇となった。上昇ペースは2四半期連続で減速。銀座と日本橋の上昇を九段下の下落が相殺。

投資家の物件取得意欲は依然旺盛

投資家の投資意欲は依然旺盛である。国債金利は緩やかな上昇基調にあるが、日本銀行は10年債金利を0%程度とする政策を維持しているため、短期的には大幅な金利上昇はみられないであろう。12月の取引事例には、インベスコ・オフィス・ジェイリートによる晴海アイランドトリトンスクエアの売却(区分所有権、101億円)が挙げられる。また、1月にジャパンリアルエステイトは新宿イーストサイドスクエアを取得(共有持分、66億6000万円、投資利回り4.3%)する。

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2016年12月
東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

7-9月期実質GDP成長率 3四半期連続のプラス成長

7-9月期の実質GDP成長率は前期比0.5%の増加となった(季節調整済み年率換算は同2.2%の増加)。3四半期連続のプラス成長。成長項目は民間住宅投資と輸出となっているが、個人消費と設備投資は勢いを欠いている。

11月Aグレードオフィス空室率7か月連続低下

11月末時点の東京Aグレードオフィスの空室率は1.2%と、前月比0.1ポイントの低下、前年比1.7ポイントの低下。7か月連続の低下となり、3か月連続で1.5%を下回る水準を示した。品川、神谷町等における新規需要等を反映した。

11月Aグレードオフィス賃料前月比横ばい

11月末時点の東京Aグレードオフィスの賃料は月額坪当たり35,981円となり、前月比横ばい、前年比2.4%の上昇。賃料は引き続き上昇フェーズに位置しているが、早くも2018年以降に予定されている新規供給をにらみ、上昇の勢いにはばらつきがみられ始めている。

アクティビア・プロパティーズが汐留ビルディングを追加取得

11月に発表された投資事例には、アクティビア・プロパティーズによる「汐留ビルディング」(10%準共有持ち分)の追加取得が挙げられる。価格は209億円、NOI利回りは 3.8%。同J-REITが2015年1月と12月に取得した持分と今回取得した持分を合算すると、35%を所有することとなる。

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2016年11月
東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

消費者物価指数7か月連続下落

9月の消費者物価指数(生鮮食品を除く総合)は99.6(2015年=100)となり、前年比0.5%の下落となった。下落は7か月連続。日本銀行は、金融政策決定会合に続いて、物価上昇率は見通し期間の後半には2%に向けて上昇率を高めてゆき、2%に達する時期は2018年度頃になる可能性が高いとしている。

東京Aグレードオフィス空室率は1.3%へと低下

10月末時点の東京Aグレードオフィスの空室率は1.3%となり、前月比0.1ポイントの低下、前年比1.6ポイントの低下となっ た。1.5%を下回る水準は2か月連続。堅調な需要と限定的な新規供給を背景に、需給は一層逼迫した。

東京Aグレードオフィス賃料は緩やかに上昇

10月末時点の東京Aグレードオフィスの賃料は、月額坪当たり35,981円となり、前月比0.4%上昇、前年比2.9%上昇した。上昇を牽引したサブマーケットは丸の内を含む。

いちごグループがトレードピアお台場を取得

東京のAグレードオフィスビルの取引は引き続き限定的となっているが、10月はいちごグループがSPCを通して「トレード ピアお台場」を取得した。価格は300億円程度と目される。

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2016年10月
東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

9月短観大企業業況判断 製造業は横ばい 非製造業は1ポイント悪化

9月の短観によると、大企業の業況判断は円高が進んだにもかかわらず、6月の前回調査とほぼ同じ内容となった。製造業が6ポイントで前回6月調査比変化なしの6ポイント、非製造業が18ポイントで前回調査の19ポイントから1ポイントの悪化。 先行きは、非製造業が2ポイントの悪化となった一方で、製造業は横ばいとなった。

東京Aグレードオフィス 空室率は9年ぶりの低水準

第3四半期末時点のAグレードオフィスの空室率は1.4%、前期比0.4ポイントの低下、前年比1.9%の上昇。1.5%を下回る低水準は2007年以来初めて。底堅い移転・拡張需要と限定的な供給を背景に、CBD全体で空室の減少が続いている。賃料は月額坪当たり35,840円、前期比0.2%の上昇、前年比3.3%の上昇。上昇ペースは3四半期連続減速したものの、上昇は18四半 期連続となった。新宿サブマーケットが牽引。

東京Bグレードオフィス 賃料はCBD全体で緩やかに上昇

第3四半期末時点のBグレードオフィスの空室率は2.0%、前期比変動なし、前年比0.3ポイントの低下。3%を下回る水準は10四半期連続。賃料は月額坪当たり22,297円、前期比0.9%の上昇、前年比4.8%の上昇。上昇ペースは減速したものの、15 四半期連続の上昇となった。上昇を牽引したサブマーケットは赤坂、六本木、新宿を含む。

ヒューリックリート 御茶ノ水ソラシティ取得

投資市場では、投資家の取得意欲は旺盛となっているが、市場に供される物件は限定的となっている。第3四半期の取引事 例には、ヒューリックによる御茶ノ水ソラシティ(準共有持分8.7%)の取得が挙げられる。価格は152億円9500万円、NOI利回りは3.9%。

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2016年9月
東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

4-6月期の実質GDP成長率は年率0.2%増

実質GDP成長率は4-6月期に前期比0.2%増加(季節調整済年率換算)となった。2四半期連続のプラス成長。個人消費、民間住宅投資、公共投資等が増加となった。民間企業設備投資、輸出等は減少となった。

空室率は引き続き低下

8月末時点のAグレードオフィスビルの空室率は1.5%となり、前月比0.3ポイントの低下、前年比1.8ポイントの低下となった。低下は4か月連続。2%を下回る水準は3か月連続。既存ビルでは、新規や拡張等のオフィス需要は底堅いものの、供給が限定的であるため大型の移転事例は限定的となっている。

賃料は上昇基調を維持

8 月末時点のAグレードオフィスの賃料は月額坪当たり35,998円となり、前月比0.1%の上昇、前年比3.9%の上昇となった。ストックが比較的限定的で空室率の低いサブマーケットにて賃料上昇がみられたものの、総じてみればほぼ横ばいとなった。

オリックスJ-REITが外苑西通りビルを取得

投資市場においては、投資家の意欲は引き続き旺盛であるものの、オーナーサイドの賃料上昇期待とリファイナンス環境の改善を背景に、売主と買主の価格目線の乖離が大きくなり、取引成立が難しい状況となっている。8月に発表された取引事例には、オリックス不動産投資法人による外苑西通りビルの取得が挙げられる。9月に渋谷区のオフィスビルを90億円、NOI利回り4.2%で取得予定である。

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2016年8月
東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

金融緩和強化発表にもかかわらず円高株安 国債金利上昇

7月29日に発表された日本銀行による金融緩和の強化策が市場の期待と乖離したことから、7月29日から8月2日までに、為替相場は1 米ドルあたり108.88 円、1.1%の円高/ ドル安、連動して日経平均株価は1.1%下落、国債金利(10年)は-0.060%、0.118ポイントの上昇となった。

空室率は横ばい

東京A グレードオフィスの7月末時点の空室率は1.8%、前月比横ばいとなった。2ヵ月連続で2%を下回る水準で推移。赤坂等のサブマーケットにおいてみられたアブゾープション(賃貸借面積の増加)は、丸の内等のサブマーケットにおいて発生した空室により相殺された。

賃料は2ヵ月ぶり上昇

東京Aグレードオフィスの7月末時点の賃料は月額坪当たり35,951円、前月比0.5%の上昇となった。上昇は2か月ぶり。前月にみられた、世界経済の不確実性の高まりと今後の供給予定を背景にテナントが慎重姿勢を強めたことによる下落からの反動。

投資総額は抑制

マイナス金利政策の導入以降、資金再調達環境の改善、市場に供される物件が限定的となっていることから、引き続き投資総額は抑制された。7月の売買事例にはイデラ キャピタルマネジメントによる「晴海アイランドトリトンスクエア」が挙げられる。