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2017年10月
東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

9月 日銀短観 大企業製造業の景況感は10年ぶり高水準 リスクは人手不足

9月の短観によると、大企業製造業の業況判断は22ポイントとなり、前回6月調査から5ポイント上昇した。上昇は4四半期連続となり、2007年以来10年ぶりの高水準を示した。ただ、先行きについては19ポイントと、3ポイントの減少となっており、人手不足感がさらに強まっていることを背景に、慎重な見方もあることが示された。

第3四半期 東京Aグレードオフィス 空室率8四半期ぶり3%台へと上昇 賃料上昇ペース減速3四半期連続

第3四半期の東京Aグレードオフィス市場では、空室率は3.0%となり、前期比0.1ポイントの上昇、前年比1.6ポイントの上昇となった。上昇は4四半期連続となり、8四半期ぶりに3%台を示した。空室の減少は赤坂・六本木はじめCBD全体でみられたものの、品川にて発生した空室がこれを相殺した。賃料は月額坪当たり36,605円となり、前期比0.2%の上昇、前年比2.1%の上昇となった。上昇ペースは3四半期連続減速。赤坂・六本木、大手町・丸の内で緩やかな賃料上昇が継続した。

第3四半期 東京Bグレードオフィス空室率2.2%へと低下 賃料上昇ペース減速3四半期ぶり

第3四半期の東京Bグレードオフィス市場では、空室率は2.2%となり、前期比0.3ポイントの低下、前年比0.2ポイントの上昇となった。低下は2四半期連続。秋葉原・神田、⻁の門・新橋、新宿を含むサブマーケットで空室減少がみられた。賃料は月額坪当たり22,675円となり、前期比0.2%の上昇、前年比1.7%の上昇となった。上昇ペースは3四半期ぶりに減速。新宿、渋谷を含むサブマーケットで緩やかな賃料上昇がみられた。

第3四半期 東京Aグレードオフィス新規供給 2棟が竣工

第3四半期の新規供給は103千m²となり、前期比1.3%増加、前年比5.9%増加した。赤坂インターシティAir(82千m²)と 神宮前タワービルディング(22千m²)が竣工した。赤坂インターシティAirにはグラクソスミスクライン、アクセンチュア、セゾン情報システムズ等が入居、神宮前タワービルディングにはBeams、フルラジャパンの入居が決まっている。

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2017年9月
東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

雇用情勢は改善続く

雇用情勢は引き続き改善している。7月の有効求人倍率は1.52倍となり、前月比0.01ポイント上昇。1974年2月以来43年5か月ぶりの高水準となった。7月の完全失業率は2.8%となり、前月比横ばい。2か月連続で3%を下回る水準を示した。

8月東京Aグレードオフィス空室率2.8% 2か月ぶり上昇

8月末時点のAグレードオフィスの空室率は2.8%となり、前月比0.1ポイントの上昇、前年比1.3ポイントの上昇となった。上昇は2か月ぶり。CBD全体にかけて散見された比較的小規模な空室が、新宿、京橋を含むサブマーケットにて吸収された移転需要を上回った。

8月東京Aグレードオフィス賃料11か月連続上昇基調を維持

8月末時点のAグレードオフィスの賃料は月額坪当たり36,570円となり、前月比0.1%の上昇、前年比1.6%の上昇となった。上昇は11か月連続。上昇がみられたサブマーケットには丸の内/大手町が挙げられる。

赤坂インターシティAIR竣工

8月に赤坂インターシティAIRが竣工した。地上38階建て、総延床面積178千m²の規模。オフィス床は6階-37階に供され、総貸室面積82千m²、基準階面積2,600m²となっている。アンカーテナントには、セゾン情報システムズ、GSKグループ、NTTドコモ、アクセンチュア、 が挙げられる。

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2017年8月
東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

雇用情勢は改善続く

雇用情勢は改善が続いている。6月の完全失業率は、2.8%となり、前月比0.3ポイント低下し、2か月ぶりに3%を下回る水準を示した。6月の有効求人倍率は1.51倍となり、前月比0.02ポイント上昇し、43年4か月ぶりの高水準となった。正社員有効求人倍率は1.01倍となり、2004年11月の集計開始以来初めて1倍を上回り、求人数が求職数を上回った。

7月Aグレードオフィス空室率2.7% 3か月ぶり低下

7月末時点のAグレードオフィスの空室率は2.7%となり、前月比0.2ポイントの低下、前年比0.8ポイントの上昇となった。低下は3か月ぶり。移転の動きは概ねCBD全体で確認され、サブマーケット別にみると、品川、新宿を含むサブマーケットでは空室の増加がみられたものの、六本木、日本橋を含むサブマーケットにおいて空室の減少がみられた。

7月Aグレードオフィス賃料上昇ペース減速

7月末時点のAグレードオフィスの賃料は月額坪当たり36,550円となり、前月比ごく僅かに上昇(0.05%上昇)、前年比1.7%の上昇となった。上昇は10か月連続。上昇ペースは前月との比較で減速した。上昇を牽引したサブマーケットには⻁の門が挙げられる。

ジャパンリアルエステイトが汐留ビルディングを追加取得

9月にジャパンリアルエステイト(JRE)が三井物産都市開発より、汐留ビルディング(5%持分)を105億3,000万円、NOI利回り3.5%で取得する。JREは3月にも同ビルの持分5%を同社より104億5,000万円、NOI利回り3.6%で取得している。今回の取得により持分は55%となった。

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2017年7月
東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

6⽉短観⼤企業製造業・⾮製造業とも改善

6⽉の短観によると、企業の業況判断は改善が続いた。⼤企業製造業は消費増税以来の⾼⽔準、⼤企業⾮製造業は2012年12⽉の安倍内閣アベノミクス導⼊以来の⾼⽔準を更新した。中⼩企業も製造業・⾮製造業ともに改善し、バランスの良い改善となった。背景には輸出と個⼈消費の回復が挙げられる。ただし、先⾏きについては、海外情勢の不透明感等から、若⼲の悪化が⾒込まれている。

6⽉Aグレードオフィス空室率2.9% 賃料21四半期連続上昇

第2四半期末時点の東京Aグレードオフィスの空室率は2.9%となり、前⽉⽐0.2ポイント、前期⽐0.2ポイント、前年⽐1.1ポイントの上昇となった。上昇は3四半期連続。新規供給の空室を反映した。第2四半期末時点の東京Aグレードオフィスの賃料は⽉額坪当たり36,544円となり、前⽉⽐0.3%、前期⽐0.3%、前年⽐2.1%の上昇となった。上昇は21四半期連続。上昇を牽引したサブマーケットは⼤⼿町・丸の内。

6⽉Bグレードオフィス空室率2.5%に低下賃料18四半期連続上昇

第2四半期末時点の東京Bグレードオフィスの空室率は2.5%となり、前期⽐0.3ポイントの低下、前年⽐0.5ポイントの上昇となった。低下は2四半期ぶり。第2四半期末時点の賃料は⽉額坪当たり22,633円となり、前期⽐0.9%の上昇、前年⽐2.4%の上昇となった。上昇は18四半期連続。上昇を牽引したサブマーケットは⾚坂・六本⽊、渋⾕・恵⽐寿、新橋・⻁の⾨が含まれる。

第2四半期投資市場東京CBD周辺で動き

5低⾦利環境を背景に、投資活動は概ね横ばいとなった。取引活動の⼀部はCBD周辺エリアにてみられ、事例にはスフィアタワー天王洲の取得が挙げられる。プレミア投資法⼈が価格150億円、NOI利回り4.3%にて取得した。

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2017年6月
東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

1-3月期実質GDP成長率 5四半期連続プラス成長

1-3月期の実質GDP成長率は前期比年率換算2.2%増となった。5四半期連続のプラス成長。個人消費(同1.4%増)や輸出(同8.9%増)が牽引した。設備投資(同0.9%増)もプラス成長となったものの、ペースは前期との比較で減速した。

5月 Aグレードオフィス空室率 前月比0.1ポイント上昇

5月末時点のAグレードオフィス市場の空室率は2.7%となり、前月比0.1ポイントの上昇、前年比0.2ポイントの低下となった。丸の内にて発生した二次空室が、大手町の新築ビルや品川の館内増床にて吸収された需要を相殺した。

5月 Aグレードオフィス賃料 前月比横ばい

5月末時点のAグレードオフィス市場の賃料は月額坪当たり36,449円となり、前月比横ばい、前年比1.6%の上昇となった。ただし、一部サブマーケットにおいては、供給が限定的であることに加えて、2018年の新規供給の成約率が上昇していることから、賃料には上昇圧力が加えられている。

日比谷パークフロント竣工

5月、日比谷パークフロントが竣工した。霞ヶ関サブマーケットに位置し、延床面積67,000m²、地上21階建ての規模。新生銀行旧本社ビル再開発である。BCP対策を備えるほか、DBJ Green Building認証制度にて「国内トップクラスの卓越した「環境・社会への配慮」がなされたビル」の認証を付与された。テナントはソニー銀行等が挙げられる。

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2017年5月
東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

3月雇用市場 需給逼迫続く

3月に労働市場は引き続き需給逼迫を示した。完全失業率は 2.8%となり、前月比横ばい。引き続き3%を下回り1990年台半ばの低水準を示した。有効求人倍率は1.45倍となり、前月から0.02ポイント上昇。1990年代初めの高水準となった。

4月 Aグレードオフィス空室率 前月比0.3ポイント低下

4月末時点のAグレードオフィス空室率は2.6%となり、前月比0.1ポイントの低下、前年比0.3ポイントの低下となった。低下は2か月ぶり。 赤坂・六本木や大手町・丸の内を含むサブマーケットにて、専門サービス業や建設業等のテナントが集約やアップグレードを目的に移転を行った。

4月 Aグレードオフィス賃料 前月比横ばい

4月末時点のAグレードオフィス賃料は月額坪当たり36,449円となり、前月比横ばい、前年比1.9%の上昇となった。上昇ペースは2か月ぶり減速。品川等空室率の低下したサブマーケットにて賃料上昇がみられたものの、総じてみればほぼ横ばいとなった。

投資市場への供給物件は限定的

投資家の投資意欲は引き続き旺盛となっているものの、市場に供給される物件は限定的となっている。4月にAグレードオフィスの投資事例は確認されなかった。

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2017年4月
東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

3月短観 大企業製造業況判断 2四半期連続改善

3月短観によると、大企業製造業の業況判断は12ポイントとなり、前年12月調査比2ポイント改善して、2期連続の改善となった。一方、大企 業非製造業は20ポイントとなり、前期比2ポイント改善した。先行きの景況感は悪化を示しており、一因に人手不足を挙げる見方もある。

東京Aグレードオフィス賃料 20四半期連続上昇 上昇ペースは3四半期ぶり減速

第1四半期末時点のAグレードオフィス市場の空室率は2.7%となり、前期比0.8ポイントの上昇、前年比0.4ポイントの上昇となった。新規供 給の空室や2次空室の発生等を背景に、大手町・丸の内、赤坂・六本木、恵比寿を含むサブマーケットで上昇がみられた。賃料は月額坪当たり 36,439円となり、前期比0.6%の上昇、前年比2.2%の上昇となった。新規供給や需給の逼迫を背景に、大手町・丸の内、虎の門、渋谷で緩や かな上昇がみられた。上昇は20四半期連続。上昇ペースは3四半期ぶりに減速した。前月比は0.6%の上昇。

東京Bグレードオフィス賃料 上昇ペース2四半期ぶり加速

第1四半期末時点のAグレードオフィス市場の空室率は2.8%となり、前期比0.5ポイントの上昇、前年比0.6ポイントの上昇となった。建物の 建替等を背景に、渋谷を含むサブマーケットで上昇がみられた。賃料は月額坪当たり22,439円となり、前期比0.6%の上昇、前年比3.0%の 上昇となった。需給の逼迫を背景に、銀座、赤坂、渋谷を含むサブマーケットで緩やかな上昇がみられた。上昇は17四半期連続。上昇ペースは 2四半期ぶりに加速した。

森ヒルズリートが虎の門ヒルズ 森タワーとオランダヒルズ 森タワーを取得

森ヒルズリートは、8月に森ビルより、虎ノ門ヒルズ 森タワー(持分1.8%相当)とオランダヒルズ森タワー(持分35.9%相当)を取得すると発 表した。虎の門ヒルズの価格は50.7億円、NOI利回りは3.4%。取得した持分は森ビルに5年間の固定型マスターリース方式による賃貸を行 う。賃料単価は月額坪当たり3.5万円。オランダヒルズは価格93.3億円、NOI利回り4.3%で取得する。

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2017年3月
東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

2016年10-12月期 設備投資 2四半期ぶり増加

2016年10-12月期の法人企業統計調査によると、設備投資(ソフトウェアを含む)は前年比3.8%の増加となった。2四半期ぶりに増加に転じた。製造業では7.4%の増加、非製造業では1.9%の増加となった。売上高は前年比2.0%の増加。5四半期ぶりに増加に転じた。経常利益は 16.9%の増加。2四半期連続で2桁の高い伸び率を示した。

2月 Aグレードオフィス空室率9か月ぶり2%台へと上昇

2月末時点のAグレードオフィスの空室率は2.4%となり、前月比0.5ポイントの上昇、前年比0.8ポイントの上昇となった。9か月ぶりに2%台へと上昇した。丸の内、汐留などで吸収がみられたものの、六本木と恵比寿で大型の空室が発生したことから、全体の空室率が押し上げられた。新規供給を背景に、空室率は11月からの3か月で1.2ポイント上昇している。

2月 Aグレードオフィス賃料 引き続き安定的に推移

2月末時点のAグレードオフィス賃料は月額坪当たり36,224円となり、前月比横ばい、前年比2.0%の上昇となった。平均賃料の上昇に加え、2017年の新規供給の予約契約状況が20%程度にとどまっていることから、CBD全体で賃料の上昇モメンタムが弱くなっている。

投資活動は低迷

2月の東京におけるオフィス投資活動は、供給物件がきわめて限定的となったことから抑制された。低金利環境とBグレードオフィス賃料の上昇基調が継続していることから、オーナーは物件の売却に消極的となっているため、投資家の関心は東京都心オフィス以外にも東京圏や地方都市圏の他セクターへと向かっている。

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