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2019年8月
東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

日銀金融政策会合 金融市場調整方針を維持

日銀は7月の金融政策決定会合で、短期金利を-0.1%のマイナス金利を適用、長期金利をゼロ%程度で推移するよう買い入れを行うと決定した。また、海外経済の動向を中心に、経済・物価の下振れリスクが大きいもとで、先行きのモメンタムが損なわれる惧れが高まる場合には、躊躇なく、追加的な金融緩和措置を講じることを示した。

7月 Aグレードオフィス 空室率 1%を下回る低位で推移

7月末時点の空室率は0.7%となり、前月比0.1ポイントの低下、前年比1.2ポイントの低下となった。空室率が1%を下回る水準は2か月連続。既存物件の供給が限定的となる中、需要は将来の供給予定物件を吸収しており、予約契約率は2021年まで高い水準となっている。

7月 Aグレードオフィス 賃料 力強い上昇続く

7月末時点の賃料は月額坪当たり39,369 円となり、前月比0.3%の上昇、前年比5.5%の上昇となった。上昇ペースは前月より加速。年間上昇率が5%を上回るのは4か月連続。上昇を牽引したサブマーケットには渋谷と新宿が挙げられる。

供給予定 2024年竣工予定 渋谷二丁目17地区第一種市街地再開発事業

渋谷二丁目17地区第一種市街地再開発事業の概要が明らかになった。地上23階建て、延床面積45,000m²の規模の大型複合 ビルが2024年竣工予定である。「シオノギ渋谷ビル」、「渋谷アイビスビル」、「渋谷東宝ビル」、「太陽生命ビル」を一体で建て替える。

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2019年7月
東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

6月 日銀短観 景況感悪化

6月の短観によると、大企業製造業の業況判断は7ポイントとなり、前回3月調査時との比較で5ポイントの低下となった。悪化は2四半期連続。通商問題の影響や中国を含む海外経済の不確実性を反映した。一方、大企業非製造業は23ポイントとなり、同2ポイントの改善となった。先行きについては、大企業製造業は7ポイントと横ばい、一方非製造業は17ポイントと悪化となっている。ただし、この結果は、6月末の米中会談やその後の米大統領の初訪朝の影響は反映されていない。

第2四半期 Aグレードオフィス市場 賃料 引き続き上昇 上昇ペースは前期並み

第2四半期末時点の東京Aグレードオフィス市場の空室率は0.8%となり、前期比0.2ポイント、前年比1.2ポイントの低下となった。新宿、渋谷を含むサブマーケットで低下がみられた。賃料は月額坪あたり39,262円となり、前期比1.4%、前年比5.8%の上昇。上昇は29四半期連続。上昇ペースは前四半期並み。上昇を牽引したサブマーケットには大手町・丸の内が挙げられる。

第2四半期 Bグレードオフィス市場 空室率 一層低下 1%未満5四半期連続

第2四半期末時点の東京Bグレードオフィス市場の空室率は0.3%となり、前期比0.1ポイント、前年比0.6ポイントの低下となった。空室率が1%を下回る水準を示すのは5四半期連続。賃料は月額坪あたり24,696円となった。前期比0.5%の上昇、前年比6.7%の上昇。上昇は26四半期連続。上昇ペースは減速。上昇を牽引したサブマーケットには渋谷、新宿、品川が含まれる。

第2四半期 Aグレードオフィス 新規供給

第2四半期の東京Aグレードオフィス市場における新規供給は40,000㎡となり、ストックは前期比0.5%、前年比6%増加した。虎ノ門サブマーケットにオークラ プレステージタワーが竣工した。

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2019年6月
東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

第1四半期実質GPD成⻑率2.1%増 プラス成⻑なるも個人消費、設備投資、輸出は減速

2019年1〜3月期四半期別の実質GDP成⻑率は前期比2.1%増(季節調整済み、年率換算)となった。内需は、公共投資が加速したものの個人消費や企業の設備投資が減速。輸出は海外経済の減速を背景にマイナスとなった。

5月 Aグレードオフィス 空室率 3か月連続1%の横ばい

5月末時点の空室率は1.0%となり、前月比横ばい、前年比2.2ポイントの低下となった。3か月連続1.0%にて横ばいで推移した。サブマーケット別にみると、空室は大手町・丸の内を含むサブマーケットで増加がみられたものの、日本橋・京橋を含むサブマーケットで減少がみられた。

5月 Aグレードオフィス 賃料 引き続き上昇

5月末時点の東京Aグレードオフィスの賃料は月額坪あたり39,174円となり、前月比0.5%の上昇、前年比5.5%の上昇となった。堅調な需要と既存ビルにおける限定的な空室を背景に、賃料はすべてのサブマーケットで上昇基調が続いている。

⻁ノ門駅前地区再開発事業の施設名称が東京⻁ノ門グローバルスクエアに決定

⻁ノ門駅前地区第一種市街地再開発事業の名称が東京⻁ノ門グローバルスクエアに決定した。当該プロジェクトは国家戦略都市計画建築物等整備事業となっている。主用途オフィス、地上24階建て、延床面積47,000m²の規模で2020年に竣工予定である。

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2019年5月
東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

日本銀行金融政策運営 強力な金融緩和続く

日本銀行は、当面の金融政策運営を発表し、強力な金融緩和を粘り強く続けていく政策運営方針をより明確に示した。政策金利のフォワードガイダンスを明確化し、海外経済の動向や消費税率引き上げの影響を含めた経済・物価の不確実性を踏まえ、少なくとも2020年春頃まで、現在の低い⻑短金利の水準を維持することを想定しているとした。

4月 Aグレードオフィス 空室率 1%の低位で推移

4月末時点の空室率は1.0%となり、前月比横ばい、前年比2.0ポイントの低下となった。空室率は2018年10月以降1%または0.9%にて推移している。

4月 Aグレードオフィス 賃料 上昇続く

4 月末時点の賃料は月額坪当たり38,967円となり、前月比0.6%の上昇、前年比5.0%の上昇となった。上昇ペースは前月並み。上昇を牽引したサブマーケットには丸の内・大手町が挙げられる。

Aグレードオフィス 新規供給 コモレ四谷

四谷駅前地区第一種市街地再開発事業の地区名称がコモレ四谷に決定した。当該開発計画はオフィス、商業、住宅棟を含む複数棟から構成され、オフィス棟は地上30階建て、延床面積59,000m²の規模。竣工予定は今年度中となっている。

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2019年4月
東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

3月 日銀短観 景況感悪化

3月の短観によると、大企業製造業の業況判断は12ポイントとなり、前回12月調査時との比較で7ポイントの悪化となった。海外経済の減速を反映した。大企業非製造業は21ポイント、同3ポイントの悪化となり、悪化は比較的小幅となった。先行きについては、大企業製造業・非製造業ともに悪化が見込まれている。

第1四半期 Aグレードオフィス市場 賃料 上昇続く

第1四半期末時点の東京Aグレードオフィス市場における空室率は1.0%となった。前月比0.1ポイントの上昇、前期比横ばい、前年比1.7ポイントの低下。赤坂・六本木を含むサブマーケットにて低下がみられた一方で、丸の内・大手町を含むサブマーケットにて上昇(四半期ベース)。賃料は月額坪あたり38,719円となった。前月比0.6%の上昇、前期比1.4%の上昇、前年比4.4%の上昇。上昇ペースは前四半期並み(四半期ベース)。前四半期に引き続き渋谷が上昇を牽引。このほか赤坂・六本木を含むサブマーケットで上昇がみられた。

第1四半期 Bグレードオフィス市場 空室率 最低水準続く

第1四半期末時点の東京Bグレードオフィス市場における空室率は0.4%となった。前期比横ばい、前年比1.0ポイントの低下。空室率が1%未満の水準を示すのは4四半期連続。賃料は月額坪あたり24,566円となった。前期比2.6%の上昇、前年比7.2%の上昇。上昇ペースは加速。上昇率は、2013年第1四半期に現在の上昇フェーズが始まって以来最大。上昇を牽引したサブマーケットは渋谷、新宿を含む。

第1四半期Aグレードオフィス 新規供給

第1四半期の東京Aグレードオフィス市場における新規供給は127,000m²となり、ストックは前期比1%、前年比7%増加した。日本橋室町三井タワー(貸床面積67,000m²)、渋谷ソラスタ(貸床面積28,000m²)、アベマタワーズ(貸床面積19,000m²) を含む4棟が竣工した。

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2019年3月
東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

1月鉱工業生産 3か月連続の低下 輸出の減少等を反映

1月の鉱工業生産は100.8となり、前月比3.7%の低下となった。前月比低下は3か月連続。基調判断は「生産は緩やかな持ち直し」から「足踏みをしている」に引き下げられた。1月の輸出は前年比8.4%の減少となり、2か月連続の減少。うち対中国の輸出は前年比17.4%の減少となり、12月の同7.0%の減少から減少ペースが加速した。

2月 Aグレードオフィス空室率 2か月連続1%を下回る

2月末時点の東京Aグレードオフィスの空室率は0.9%となり、前月比横ばい、前年比1.2ポイントの低下となった。2か月連続で1%を下回る低水準を示した。空室が限定的となっていることから、旺盛な増床需要は今後の供給予定を吸収している。

2月 Aグレードオフィス賃料 引き続き上昇

2月末時点の東京Aグレードオフィスの賃料は月額坪当たり38,488円となり、前月比0.4%の上昇、前年比4.6%の上昇となった。上昇ペースは前月並み。賃料上昇がみられたサブマーケットには赤坂・六本木、品川、大手町・丸の内が含まれる。

2月Aグレードオフィス新規供給 アベマタワーズと品川ハート竣工

2月のAグレードオフィス賃貸市場の新規供給は2棟、貸床面積合計31,000m²となった。渋谷にアベマタワーズ(貸床面積19,000m²)、品川に品川ハート(貸床面積12,000m²)が竣工した。

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2019年2月
東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

金融政策は現状維持

日銀は、金融政策会合において、現状の金融市場調節方針を維持することを決定した。⻑期金利については、10年物国債金利がゼロ%程度で推移するよう、⻑期国債の買入れを行う。

1月 Aグレードオフィス市場 空室率 2か月ぶり1%を下回る

1月末時点の東京Aグレードオフィスの空室率は0.9%となり、前月比0.1ポイントの低下、前年比1.6ポイントの低下となった。2か月ぶりに1%を下回る水準へと低下した。空室率はCBD全体にかけて一層低下した。

1月 Aグレードオフィス市場 賃料 引き続き緩やかに上昇

1月末時点の東京Aグレードオフィスの賃料は月額坪あたり38,348円となり、前月比0.4%の上昇、前年比4.3%の上昇となった。上昇は7か月連続。賃料上昇を牽引したサブマーケットには、丸の内・大手町が含まれる。

2019年新規供給 過去10年平均比130%程度となる見通し

2019年の新規供給は11棟、貸床面積合計412,000m²となっている。これは過去10年平均比130%の水準に相当し、ストックは前年比5%増加する見通しである。新規供給ビルには⻁ノ門ヒルズビジネスタワー(94,000m²)、渋谷スクランブルスクエア(73,000m²)、日本橋室町三井タワー(67,000m²)が含まれる。

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2019年1月
東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

12月 日銀短観 景況感は横ばい

12月の短観によると、大企業製造業の業況判断は19ポイントとなり、前回9月調査時との比較で横ばいとなった。大企業非製造業は24ポイント、2ポイントの改善となり、2四半期ぶりの改善を示した。先行きについては、海外経済の減速懸念等から、製造業・非製造業とも悪化が見込まれている。

第4四半期 Aグレードオフィス市場 空室率低下 1%フラット

第4四半期末時点の東京Aグレードオフィス市場における空室率は1.0%となった。前月比0.1ポイントの上昇、前期比0.5ポイントの低下、前年比1.5ポイントの低下。赤坂・六本木を含むサブマーケットにて低下がみられた。賃料は月額坪あたり38,178円となった。前月比0.8%の上昇、前期比1.4%の上昇、前年比3.9%の上昇。前期比ベースの上昇率は2四半期連続で1%超を記録。新規供給が牽引した。

第4四半期 Bグレードオフィス市場 空室率 0.5%を下回る

第4四半期末時点の東京Bグレードオフィス市場における空室率は0.4%となった。前期比0.3ポイントの低下、前年比1.5ポイントの低下。7四半期連続の低下となった。空室率が1%未満を示すのは3四半期連続。賃料は月額坪あたり23,944円となった。前期比1.3%の上昇、前年比5.3%の上昇。前期比ベースの上昇ペースは減速したものの、3四半期連続1%を上回り、好調。

2018年 東京オフィス不動産投資総額 速報値

2018年の東京23区のオフィス投資総額は1.2兆円と前年比10%の増加、東京CBDの投資総額は1.1兆円と前年比57%の増加となり、ともに減少となった前年を上回った。主要な取引事例には、関電不動産開発による芝パークビルの取得、三井不動産によるNBF日比谷ビル(640億円)の取得、GICによる新宿マインズタワーの取得(625億円)が挙げられる。

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