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2018年6月
東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

1-3月期実質GDP成長率マイナス成長9四半期ぶり

1-3月期の実質GDP成長率は前期比0.6%減(季節調整済み、年率換算)となった。マイナス成長は2015年以来9四半期ぶり。民間住宅投資が減少、また、個人消費と設備投資も減少し、内需が縮小した。輸出は引き続きプラス成長となった。

5月Aグレードオフィス空室率3か月連続上昇

5月末時点の空室率は3.2%となり、前月比0.3ポイントの上昇、前年比0.5ポイントの上昇となった。上昇は3か月連続。新宿・渋谷にて空室が増加した。大手町・丸の内、赤坂・六本木は概ね横ばいとなった。

5月Aグレードオフィス賃料引き続き緩やかに上昇

5月末時点の賃料は月額坪当たり37,121円となり、前月比0.1%の上昇、前年比1.8%の上昇となった。上昇ペースは前月並み。赤坂・六本木を含むサブマーケットにて上昇がみられた。

Msb Tamachi 田町ステーションタワーS竣工

5月Msb Tamachi 田町ステーションタワーSが竣工した。地上31階建て、延床面積137,000m²の規模。オフィス 階は6〜30階に供され、貸床面積77,000m²、基準階面積3,100m²となっている。入居テナントには三菱自動車工業、ユニー・ファミリーマートホールディングスが挙げられる。

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2018年5月
東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

日本銀行長期金利政策は維持物価上昇の目標時期は延期

日本銀行は、当面の金融政策運営について、長期金利は10 年物国債金利がゼロ%程度で推移するよう、長期国債の買入れを行うとして現状維持を決定した。一方、「経済・物価情勢の展望(展望リポート)」によると、2019 年度までの物価見通しは従来見通しから概ね不変であるとされたものの、2%程度を達成する時期についての記載は削除され、6度目の延期となった。

4月Aグレードオフィス空室率3%台7か月ぶり

4月末時点の空室率は3.0%となり、前月比0.3ポイントの上昇、前年比0.4ポイントの上昇となった。上昇は2か月連続。7か月ぶりに3%台を示した。大手町・丸の内に上昇がみられたほか、新規供給の空室が反映された。

4月Aグレードオフィス賃料緩やかな上昇基調続く

4 月末時点の賃料は月額坪当たり37,095円となり、前月比0.1%の上昇、前年比1.8%の上昇となった。賃料上昇がみられた サブマーケットには大手町・丸の内、虎の門・新橋、新宿が含まれる。

住友不動産御成門タワー竣工

住友不動産御成門タワーが竣工した。地上22階、延床面積32,700㎡、オフィス賃貸可能面積18,000㎡、基準階床面積1,000㎡の規模。テナントには、三井住友トラスト・アセットマネジメント、リベル・エンタテインメントが含まれる。

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2018年4月
東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

3月短観大企業製造業の業況判断悪化も引き続き高水準

3月の短観によると、大企業製造業の業況判断は24ポイントとなり、前回12月調査時との比較で2ポイント低下した。低下は9四半期ぶり。労働市場の需給逼迫に加えて、原材料高や円高が影響した。ただし、水準自体は引き続き高くなっている。先行きの業況判断をみると、慎重姿勢が強くなっており、20ポイントへの低下となっている。

2018年第1四半期Aグレードオフィス賃料24四半期連続上昇

第1四半期末時点のAグレードオフィスの空室率は2.7%となり、前月比0.6ポイントの上昇、前期比0.2ポイントの上昇、前年比0.1ポイントの低下となった。空室率が上昇したサブマーケットには大手町・丸の内と赤坂・六本木が含まれる。一方、新宿と渋谷では一層の低下がみられた。賃料は月額坪当たり37,071円となり、前月比0.7%の上昇、前期比0.9%の上昇、前年比1.7%の上昇となった。上昇は24四半期連続。上昇ペースは2四半期連続で加速した。賃料上昇を牽引したサブマーケットには日比谷と日本橋が含まれ、新規供給ビルの賃料水準を反映した。既存ビルの賃料は概ね安定的に推移した。

2018年第1四半期Bグレードオフィス空室率1%台2四半期連続

第1四半期末時点のBグレードオフィスの空室率は1.5%となり、前期比0.4ポイントの低下、前年比1.4ポイントの低下となった。低下は4四半期連続、1%台は2四半期連続となった。新橋・虎の門を含むサブマーケットで低下がみられた。賃料は月額坪当たり22,912円となり、前期比0.8%の上昇、前年比2.1%の上昇となった。上昇ペースは2四半期連続加速。CBD全体で賃料上昇がみられた。

2018年Aグレードオフィス新規供給過去10年平均比2倍以上なるも予約契約は好調

第1四半期の新規供給は116,000㎡となり、ストックは前期比1%増加、前年比3%増加した。東京ミッドタウン日比谷(貸床面積94,000㎡)と太陽生命日本橋ビル(貸床面積22,000㎡)が竣工した。2018年通年の供給予定は598,000㎡と、過去10年平均比220%に相当する水準であるが、企業の移転需要は堅調であり、予約契約はきわめて順調であり、大型の移転を検討するテナントの視線は2019年の供給予定に向けられている。

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2018年3月
東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

労働市場一層逼迫

労働市場が一層逼迫した。1月の完全失業率は2.4%となり、前月比0.3ポイント低下。24年9か月ぶりの低水準となった。一方、同月の有効求人倍率は1.59倍となり、44年ぶりの高水準を記録した前月との比較で横ばいとなった。

2月Aグレードオフィス空室率引き続き低下2%台5か月連続

2月末時点の東京Aグレードオフィスの空室率は2.1%となり、前月比0.4ポイントの低下、前年比0.2ポイントの低下となった。2%台は5か月連続。依然堅調な企業の移転需要を背景に、赤坂・六本木を含むサブマーケットで空室率が低下した。

2月Aグレードオフィス賃料引き続き緩やかに上昇

2月末時点の東京Aグレードオフィスの賃料は月額坪当たり36,809円となり、前月比0.1%の上昇、前年比1.6%の上昇となった。賃料上昇は大手町・丸の内でみられ、CBDにおけるその他サブマーケットでは押し並べて安定的に推移した。

東京ミッドタウン日比谷竣工

東京ミッドタウン日比谷が竣工した。地上35階建て、延床面積189,000㎡の規模の複合開発ビル。オフィス階は9・10階のロビー階と11階~34階に供され、基準階面積は3,300㎡、賃貸可能面積は94,000㎡となっている。2014年に東京圏で初となる国家戦略特区認定を受けている当該プロジェクトは、日比谷エリアの国際ビジネス/芸術文化都心の街づくりの中核を担うプロジェクトである。

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2018年2月
東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

米利上げを受けて株価下落

5日の日経平均株価は22,682.08円となり、前営業日比592.45円の大幅続落となった。理由には、米国における国債金利上昇を背景とした株式市場の急落が挙げられる。2日のNYダウ市場の下落幅は前営業日比665.75ドルの下落となり、リーマンショック以来9年ぶりの下げ幅を記録した。株式市場の急落に対して為替レートは、同日1ドルあたり109.09円となり、前営業日の1ドルあたり110.09円との比較で、円高となった。

1月Aグレードオフィス空室率2%台4か月連続

1月末時点の空室率は2.5%となり、前月比横ばい、前年比0.6ポイントの上昇となった。4か月連続で2%台の低位で推移した。総じてみれば横ばいで推移したものの、日本橋・京橋を含むサブマーケットでは大規模な吸収がみられた。

1月Aグレードオフィス賃料小幅上昇日本橋・京橋が下支え

1月末時点の賃料は月額坪当たり36,771円となり、前月比0.1%の上昇、前年比1.5%の上昇となった。上昇を下支えしたサブマーケットには日本橋・京橋が含まれる。

太陽生命日本橋ビル竣工

1月に太陽生命日本橋ビルが竣工した。主用途をオフィスとした地上27階建て、延床面積60,000㎡の規模の超高層ビルである。オフィスの貸床面積は22,000㎡、基準階面積は1,200㎡となっている。アンカーテナントには日本証券業協会、テラスカイが含まれる。

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2018年1月
東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

12月日銀短観大企業製造業の業況判断2006年の水準を回復

12月の短観によると、大企業製造業の業況判断は前回調査比3ポイント上昇して25ポイントとなり、リーマンショックの引き金となったサブプライムローン問題前の2006年の水準を回復した。大企業非製造業は同横ばいとなったものの23ポイントと引き続き高い水準を示した。3か月後の業況判断については、労働市場の需給逼迫等を背景に、ともに数ポイントの悪化となっている。

2017年第4四半期Aグレードオフィス賃料上昇23四半期連続

第4四半期末時点のAグレードオフィスの空室率は2.5%となり、前月比0.2ポイントの上昇、前期比0.5ポイントの低下、前年比0.5ポイントの上昇となった。空室はCBD全体で減少し、丸の内・大手町で大幅な減少がみられたほか、渋谷と新宿では引き続き空室が殆どみられない状況が続いた。賃料は月額坪当たり36,733円となり、前月比0.2%の上昇、前期比0.3%の上昇となった。上昇は23四半期連続。上昇を牽引したサブマーケットには新宿が含まれる。2017年通年では前年比1.4%の上昇となった。上昇は6年連続、上昇ペースは前年の同2.3%から減速した。

2017年第4四半期Bグレードオフィス空室率1%台へと低下

第4四半期末時点のBグレードオフィスの空室率は1.9%となり、前期比0.3ポイント低下、前年比0.4ポイントの低下となった。低下は3四半期連続。六本木・赤坂、渋谷、日本橋を含むサブマーケットで低下がみられ、2007年第2四半期以来初めてとなる1%台を示した。賃料は月額坪当たり22,739円となり、前期比0.3%の上昇、前年比1.9%の上昇となった。2017年通年では賃料は前年比1.9%の上昇となった。上昇は5年連続、上昇ペースは前年の同2.3%の減少から減速した。

2017年東京23区オフィス直接不動産投資総額減少ペース減速

2017年の東京23区のオフィスセクター直接不動産投資総額は1.1兆円となり、前年比12%の減少となった。減少ペースは前年の同15%の減少から減速した。投資家の関心は高かったものの供給が限定的となった状況を示した。代表的な取引にはグローバル・ワンによる品川シーサイドウエストタワーの取得(240億円)が挙げられる。

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2017年12月
東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

7-9月期実質GDP成長率プラス成長7期連続2001年以来16年ぶり

2017年第3四半期の実質GDP成長率は前期比2.5 %増となった(年率換算、季節調整済み)。7期連続のプラス成長は2001年以来16年ぶり。成長の牽引役は輸出(同6.0%増)となり、設備投資(同4.3%増)も4四半期連続のプラス成長となった。一方で、個人消費(同1.9%減)は7四半期ぶりにマイナスとなった。

11月Aグレードオフィス空室率2か月連続低下

11月末時点の空室率は2.3%となり、前月比0.6ポイントの低下、前年比1.1ポイントの上昇となった。低下は2か月連続。また、2%台の低位で推移するのは2か月連続。サブマーケット別にみると、とりわけ丸の内・大手町で大規模な吸収がみられた。

11月Aグレードオフィス賃料新宿で小幅上昇

11月末時点の賃料は月額坪当たり36,663円となり、前月比0.1%の上昇、前年比1.9%の上昇となった。小幅ながら上昇を牽引したサブマーケットには新宿が含まれる。空室が減少したオフィスビルで賃料の引き上げがみられた。

供給予定九段会館建て替え計画

財務省関東財務局による競争入札案件「九段会館及び同敷地」を東急不動産が落札した。計画概要によると、新築建物は地上17階建て、延床面積68千m²の規模。主な用途は店舗と事務所となり、歩行者ネットワークやオープンスペースの確保に配慮した設計となる。既存建物の保存部分は、店舗、カンファレンスセンター、宴会場、シェアオフィス等に利用する。竣工予定は2022年。

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2017年11月
東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

⽇銀⾦融政策は現状維持

10⽉、⽇本銀⾏は、⾦融政策決定会合において、当⾯の⾦融政策運営について、⻑短⾦利操作(イールドカーブ・コントロール)の現状維持を賛成多数で決定した。短期⾦利は-0.1%のマイナス⾦利を適⽤、⻑期⾦利はゼロ%程度で推移するよう⻑期国債の買⼊れを⾏う。

10⽉Aグレードオフィス空室率3か⽉ぶり低下

10⽉末時点の東京のAグレードオフィス市場の空室率は2.9%となり、前⽉⽐0.1ポイントの低下、前年⽐1.5ポイントの上昇となった。低下は3か⽉ぶり。新規・拡張需要は堅調となり、空室が減少したサブマーケットには、丸の内・⼤⼿町、⽇⽐⾕、品川が含まれる。

10⽉Aグレードオフィス賃料3か⽉ぶり減速

10⽉末時点の東京のAグレードオフィス市場の賃料は⽉額坪当たり36,620円となり、前⽉⽐横ばい、前年⽐1.8%の上昇となった。若⼲の上昇がみられたサブマーケットもあったものの、総じてみれば、上昇ペースは3ヵ⽉ぶりに減速し、安定的に推移した。

2018年供給予定過去10年平均⽐220%の⼤量供給なるも予約契約好調

2018年の供給予定は597千㎡となっている。過去10年平均⽐220%程度であり、過去3番⽬の⼤量供給であるが、2017年第4四半期に供給予定はなく、また、市場の空室率も低位で推移していることから、予約契約率は好調となっている。

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