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2018年1月
東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

12月日銀短観大企業製造業の業況判断2006年の水準を回復

12月の短観によると、大企業製造業の業況判断は前回調査比3ポイント上昇して25ポイントとなり、リーマンショックの引き金となったサブプライムローン問題前の2006年の水準を回復した。大企業非製造業は同横ばいとなったものの23ポイントと引き続き高い水準を示した。3か月後の業況判断については、労働市場の需給逼迫等を背景に、ともに数ポイントの悪化となっている。

2017年第4四半期Aグレードオフィス賃料上昇23四半期連続

第4四半期末時点のAグレードオフィスの空室率は2.5%となり、前月比0.2ポイントの上昇、前期比0.5ポイントの低下、前年比0.5ポイントの上昇となった。空室はCBD全体で減少し、丸の内・大手町で大幅な減少がみられたほか、渋谷と新宿では引き続き空室が殆どみられない状況が続いた。賃料は月額坪当たり36,733円となり、前月比0.2%の上昇、前期比0.3%の上昇となった。上昇は23四半期連続。上昇を牽引したサブマーケットには新宿が含まれる。2017年通年では前年比1.4%の上昇となった。上昇は6年連続、上昇ペースは前年の同2.3%から減速した。

2017年第4四半期Bグレードオフィス空室率1%台へと低下

第4四半期末時点のBグレードオフィスの空室率は1.9%となり、前期比0.3ポイント低下、前年比0.4ポイントの低下となった。低下は3四半期連続。六本木・赤坂、渋谷、日本橋を含むサブマーケットで低下がみられ、2007年第2四半期以来初めてとなる1%台を示した。賃料は月額坪当たり22,739円となり、前期比0.3%の上昇、前年比1.9%の上昇となった。2017年通年では賃料は前年比1.9%の上昇となった。上昇は5年連続、上昇ペースは前年の同2.3%の減少から減速した。

2017年東京23区オフィス直接不動産投資総額減少ペース減速

2017年の東京23区のオフィスセクター直接不動産投資総額は1.1兆円となり、前年比12%の減少となった。減少ペースは前年の同15%の減少から減速した。投資家の関心は高かったものの供給が限定的となった状況を示した。代表的な取引にはグローバル・ワンによる品川シーサイドウエストタワーの取得(240億円)が挙げられる。

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2017年12月
東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

7-9月期実質GDP成長率プラス成長7期連続2001年以来16年ぶり

2017年第3四半期の実質GDP成長率は前期比2.5 %増となった(年率換算、季節調整済み)。7期連続のプラス成長は2001年以来16年ぶり。成長の牽引役は輸出(同6.0%増)となり、設備投資(同4.3%増)も4四半期連続のプラス成長となった。一方で、個人消費(同1.9%減)は7四半期ぶりにマイナスとなった。

11月Aグレードオフィス空室率2か月連続低下

11月末時点の空室率は2.3%となり、前月比0.6ポイントの低下、前年比1.1ポイントの上昇となった。低下は2か月連続。また、2%台の低位で推移するのは2か月連続。サブマーケット別にみると、とりわけ丸の内・大手町で大規模な吸収がみられた。

11月Aグレードオフィス賃料新宿で小幅上昇

11月末時点の賃料は月額坪当たり36,663円となり、前月比0.1%の上昇、前年比1.9%の上昇となった。小幅ながら上昇を牽引したサブマーケットには新宿が含まれる。空室が減少したオフィスビルで賃料の引き上げがみられた。

供給予定九段会館建て替え計画

財務省関東財務局による競争入札案件「九段会館及び同敷地」を東急不動産が落札した。計画概要によると、新築建物は地上17階建て、延床面積68千m²の規模。主な用途は店舗と事務所となり、歩行者ネットワークやオープンスペースの確保に配慮した設計となる。既存建物の保存部分は、店舗、カンファレンスセンター、宴会場、シェアオフィス等に利用する。竣工予定は2022年。

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2017年11月
東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

⽇銀⾦融政策は現状維持

10⽉、⽇本銀⾏は、⾦融政策決定会合において、当⾯の⾦融政策運営について、⻑短⾦利操作(イールドカーブ・コントロール)の現状維持を賛成多数で決定した。短期⾦利は-0.1%のマイナス⾦利を適⽤、⻑期⾦利はゼロ%程度で推移するよう⻑期国債の買⼊れを⾏う。

10⽉Aグレードオフィス空室率3か⽉ぶり低下

10⽉末時点の東京のAグレードオフィス市場の空室率は2.9%となり、前⽉⽐0.1ポイントの低下、前年⽐1.5ポイントの上昇となった。低下は3か⽉ぶり。新規・拡張需要は堅調となり、空室が減少したサブマーケットには、丸の内・⼤⼿町、⽇⽐⾕、品川が含まれる。

10⽉Aグレードオフィス賃料3か⽉ぶり減速

10⽉末時点の東京のAグレードオフィス市場の賃料は⽉額坪当たり36,620円となり、前⽉⽐横ばい、前年⽐1.8%の上昇となった。若⼲の上昇がみられたサブマーケットもあったものの、総じてみれば、上昇ペースは3ヵ⽉ぶりに減速し、安定的に推移した。

2018年供給予定過去10年平均⽐220%の⼤量供給なるも予約契約好調

2018年の供給予定は597千㎡となっている。過去10年平均⽐220%程度であり、過去3番⽬の⼤量供給であるが、2017年第4四半期に供給予定はなく、また、市場の空室率も低位で推移していることから、予約契約率は好調となっている。

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2017年10月
東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

9月 日銀短観 大企業製造業の景況感は10年ぶり高水準 リスクは人手不足

9月の短観によると、大企業製造業の業況判断は22ポイントとなり、前回6月調査から5ポイント上昇した。上昇は4四半期連続となり、2007年以来10年ぶりの高水準を示した。ただ、先行きについては19ポイントと、3ポイントの減少となっており、人手不足感がさらに強まっていることを背景に、慎重な見方もあることが示された。

第3四半期 東京Aグレードオフィス 空室率8四半期ぶり3%台へと上昇 賃料上昇ペース減速3四半期連続

第3四半期の東京Aグレードオフィス市場では、空室率は3.0%となり、前期比0.1ポイントの上昇、前年比1.6ポイントの上昇となった。上昇は4四半期連続となり、8四半期ぶりに3%台を示した。空室の減少は赤坂・六本木はじめCBD全体でみられたものの、品川にて発生した空室がこれを相殺した。賃料は月額坪当たり36,605円となり、前期比0.2%の上昇、前年比2.1%の上昇となった。上昇ペースは3四半期連続減速。赤坂・六本木、大手町・丸の内で緩やかな賃料上昇が継続した。

第3四半期 東京Bグレードオフィス空室率2.2%へと低下 賃料上昇ペース減速3四半期ぶり

第3四半期の東京Bグレードオフィス市場では、空室率は2.2%となり、前期比0.3ポイントの低下、前年比0.2ポイントの上昇となった。低下は2四半期連続。秋葉原・神田、⻁の門・新橋、新宿を含むサブマーケットで空室減少がみられた。賃料は月額坪当たり22,675円となり、前期比0.2%の上昇、前年比1.7%の上昇となった。上昇ペースは3四半期ぶりに減速。新宿、渋谷を含むサブマーケットで緩やかな賃料上昇がみられた。

第3四半期 東京Aグレードオフィス新規供給 2棟が竣工

第3四半期の新規供給は103千m²となり、前期比1.3%増加、前年比5.9%増加した。赤坂インターシティAir(82千m²)と 神宮前タワービルディング(22千m²)が竣工した。赤坂インターシティAirにはグラクソスミスクライン、アクセンチュア、セゾン情報システムズ等が入居、神宮前タワービルディングにはBeams、フルラジャパンの入居が決まっている。

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2017年9月
東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

雇用情勢は改善続く

雇用情勢は引き続き改善している。7月の有効求人倍率は1.52倍となり、前月比0.01ポイント上昇。1974年2月以来43年5か月ぶりの高水準となった。7月の完全失業率は2.8%となり、前月比横ばい。2か月連続で3%を下回る水準を示した。

8月東京Aグレードオフィス空室率2.8% 2か月ぶり上昇

8月末時点のAグレードオフィスの空室率は2.8%となり、前月比0.1ポイントの上昇、前年比1.3ポイントの上昇となった。上昇は2か月ぶり。CBD全体にかけて散見された比較的小規模な空室が、新宿、京橋を含むサブマーケットにて吸収された移転需要を上回った。

8月東京Aグレードオフィス賃料11か月連続上昇基調を維持

8月末時点のAグレードオフィスの賃料は月額坪当たり36,570円となり、前月比0.1%の上昇、前年比1.6%の上昇となった。上昇は11か月連続。上昇がみられたサブマーケットには丸の内/大手町が挙げられる。

赤坂インターシティAIR竣工

8月に赤坂インターシティAIRが竣工した。地上38階建て、総延床面積178千m²の規模。オフィス床は6階-37階に供され、総貸室面積82千m²、基準階面積2,600m²となっている。アンカーテナントには、セゾン情報システムズ、GSKグループ、NTTドコモ、アクセンチュア、 が挙げられる。

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2017年8月
東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

雇用情勢は改善続く

雇用情勢は改善が続いている。6月の完全失業率は、2.8%となり、前月比0.3ポイント低下し、2か月ぶりに3%を下回る水準を示した。6月の有効求人倍率は1.51倍となり、前月比0.02ポイント上昇し、43年4か月ぶりの高水準となった。正社員有効求人倍率は1.01倍となり、2004年11月の集計開始以来初めて1倍を上回り、求人数が求職数を上回った。

7月Aグレードオフィス空室率2.7% 3か月ぶり低下

7月末時点のAグレードオフィスの空室率は2.7%となり、前月比0.2ポイントの低下、前年比0.8ポイントの上昇となった。低下は3か月ぶり。移転の動きは概ねCBD全体で確認され、サブマーケット別にみると、品川、新宿を含むサブマーケットでは空室の増加がみられたものの、六本木、日本橋を含むサブマーケットにおいて空室の減少がみられた。

7月Aグレードオフィス賃料上昇ペース減速

7月末時点のAグレードオフィスの賃料は月額坪当たり36,550円となり、前月比ごく僅かに上昇(0.05%上昇)、前年比1.7%の上昇となった。上昇は10か月連続。上昇ペースは前月との比較で減速した。上昇を牽引したサブマーケットには⻁の門が挙げられる。

ジャパンリアルエステイトが汐留ビルディングを追加取得

9月にジャパンリアルエステイト(JRE)が三井物産都市開発より、汐留ビルディング(5%持分)を105億3,000万円、NOI利回り3.5%で取得する。JREは3月にも同ビルの持分5%を同社より104億5,000万円、NOI利回り3.6%で取得している。今回の取得により持分は55%となった。

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2017年7月
東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

6⽉短観⼤企業製造業・⾮製造業とも改善

6⽉の短観によると、企業の業況判断は改善が続いた。⼤企業製造業は消費増税以来の⾼⽔準、⼤企業⾮製造業は2012年12⽉の安倍内閣アベノミクス導⼊以来の⾼⽔準を更新した。中⼩企業も製造業・⾮製造業ともに改善し、バランスの良い改善となった。背景には輸出と個⼈消費の回復が挙げられる。ただし、先⾏きについては、海外情勢の不透明感等から、若⼲の悪化が⾒込まれている。

6⽉Aグレードオフィス空室率2.9% 賃料21四半期連続上昇

第2四半期末時点の東京Aグレードオフィスの空室率は2.9%となり、前⽉⽐0.2ポイント、前期⽐0.2ポイント、前年⽐1.1ポイントの上昇となった。上昇は3四半期連続。新規供給の空室を反映した。第2四半期末時点の東京Aグレードオフィスの賃料は⽉額坪当たり36,544円となり、前⽉⽐0.3%、前期⽐0.3%、前年⽐2.1%の上昇となった。上昇は21四半期連続。上昇を牽引したサブマーケットは⼤⼿町・丸の内。

6⽉Bグレードオフィス空室率2.5%に低下賃料18四半期連続上昇

第2四半期末時点の東京Bグレードオフィスの空室率は2.5%となり、前期⽐0.3ポイントの低下、前年⽐0.5ポイントの上昇となった。低下は2四半期ぶり。第2四半期末時点の賃料は⽉額坪当たり22,633円となり、前期⽐0.9%の上昇、前年⽐2.4%の上昇となった。上昇は18四半期連続。上昇を牽引したサブマーケットは⾚坂・六本⽊、渋⾕・恵⽐寿、新橋・⻁の⾨が含まれる。

第2四半期投資市場東京CBD周辺で動き

5低⾦利環境を背景に、投資活動は概ね横ばいとなった。取引活動の⼀部はCBD周辺エリアにてみられ、事例にはスフィアタワー天王洲の取得が挙げられる。プレミア投資法⼈が価格150億円、NOI利回り4.3%にて取得した。

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2017年6月
東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

1-3月期実質GDP成長率 5四半期連続プラス成長

1-3月期の実質GDP成長率は前期比年率換算2.2%増となった。5四半期連続のプラス成長。個人消費(同1.4%増)や輸出(同8.9%増)が牽引した。設備投資(同0.9%増)もプラス成長となったものの、ペースは前期との比較で減速した。

5月 Aグレードオフィス空室率 前月比0.1ポイント上昇

5月末時点のAグレードオフィス市場の空室率は2.7%となり、前月比0.1ポイントの上昇、前年比0.2ポイントの低下となった。丸の内にて発生した二次空室が、大手町の新築ビルや品川の館内増床にて吸収された需要を相殺した。

5月 Aグレードオフィス賃料 前月比横ばい

5月末時点のAグレードオフィス市場の賃料は月額坪当たり36,449円となり、前月比横ばい、前年比1.6%の上昇となった。ただし、一部サブマーケットにおいては、供給が限定的であることに加えて、2018年の新規供給の成約率が上昇していることから、賃料には上昇圧力が加えられている。

日比谷パークフロント竣工

5月、日比谷パークフロントが竣工した。霞ヶ関サブマーケットに位置し、延床面積67,000m²、地上21階建ての規模。新生銀行旧本社ビル再開発である。BCP対策を備えるほか、DBJ Green Building認証制度にて「国内トップクラスの卓越した「環境・社会への配慮」がなされたビル」の認証を付与された。テナントはソニー銀行等が挙げられる。

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