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2019年9月東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

7月 労働市場 完全失業率2.2%に低下 有効求人倍率は低下

7月の完全失業率は2.2%となった。前月比0.1ポイントの低下となり、1992年10月以来の低水準を示した。一方、有効求人倍率は1.59倍となり、前月比0.02ポイントの低下となった。

8月 Aグレードオフィス 空室率 1%台 3か月連続

8月末時点の空室率は0.7%となり、前月比横ばい、前年比1.2ポイントの低下となった。1%を下回る水準は3か月連続。既存ビルにおける空室がきわめて限定的となっていることから、需要は将来の供給予定ビルを吸収している状況が続いているが、そのペースには減速の兆しがみられる。

8月 Aグレードオフィス 賃料 引き続き堅調

8月末時点の賃料は月額坪当たり39,407円となり、前月比0.1%の上昇、前年比5.3%の上昇となった。年間上昇率が5%以上を示すのは5か月連続。上昇を牽引したサブマーケットには恵比寿が含まれる。

8月 Aグレードオフィス 新規供給

8月の新規供給は2棟、貸床面積合計49,000㎡となった。住友不動産新宿セントラルパークタワー(32,000㎡)と住友不動産秋葉原駅前ビル(17,000㎡)が竣工した。

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2019年9月12日 更新

2019年1四半期

賃貸市場

第2四半期末時点の空室率は0.3%となり、前期比0.2ポイントの低下、前年比0.5ポイントの低下となった。JLL調査開始以来最も低い水準を記録した。

第2四半期末時点の賃料は月額坪あたり21,887円となり、前期比2.1%、前年比10.1%の上昇。上昇は20四半期連続。上昇ペースは前四半期より減速した。CBD全体で上昇がみられた。

投資市場

第2四半期末時点の価格は前期比7.2%の上昇、前年比29.9%の上昇となった。上昇ペースは加速。賃料上昇と投資利回りの低下を反映した。投資利回りは過去最低を更新した。当四半期のAグレードオフィスの取引事例は、積水ハウス・リートによる本町南ガーデンシティの一部の取得が挙げられる。価格は209億円、投資利回りは4.3%となっている。この追加取得により、積水ハウス・リートは本町南ガーデンシティの全部を保有することになった。

見通し

Oxford Economicsによると、大阪市のGDP成長率予測は2019年に0.3%減となる見通しである。リスク要因には通商問題が与える影響と中国を含む海外経済の不確実性が挙げられる。

今後、賃貸市場では、需要は堅調であるものの、供給がきわめて限定的となっていることから、ネットアブゾープションは抑制される見通しである。こうした状況のもと、空室率は引き続き低い水準を反映し、賃料の上昇モメンタムを下支えする見通しである。投資市場では、投資利回りは2019年末までは安定的に推移するとみられることから、賃料上昇を反映して価格は上昇する見通しである。

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2019年8月8日 更新