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2019年7月東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

6月 日銀短観 景況感悪化

6月の短観によると、大企業製造業の業況判断は7ポイントとなり、前回3月調査時との比較で5ポイントの低下となった。悪化は2四半期連続。通商問題の影響や中国を含む海外経済の不確実性を反映した。一方、大企業非製造業は23ポイントとなり、同2ポイントの改善となった。先行きについては、大企業製造業は7ポイントと横ばい、一方非製造業は17ポイントと悪化となっている。ただし、この結果は、6月末の米中会談やその後の米大統領の初訪朝の影響は反映されていない。

第2四半期 Aグレードオフィス市場 賃料 引き続き上昇 上昇ペースは前期並み

第2四半期末時点の東京Aグレードオフィス市場の空室率は0.8%となり、前期比0.2ポイント、前年比1.2ポイントの低下となった。新宿、渋谷を含むサブマーケットで低下がみられた。賃料は月額坪あたり39,262円となり、前期比1.4%、前年比5.8%の上昇。上昇は29四半期連続。上昇ペースは前四半期並み。上昇を牽引したサブマーケットには大手町・丸の内が挙げられる。

第2四半期 Bグレードオフィス市場 空室率 一層低下 1%未満5四半期連続

第2四半期末時点の東京Bグレードオフィス市場の空室率は0.3%となり、前期比0.1ポイント、前年比0.6ポイントの低下となった。空室率が1%を下回る水準を示すのは5四半期連続。賃料は月額坪あたり24,696円となった。前期比0.5%の上昇、前年比6.7%の上昇。上昇は26四半期連続。上昇ペースは減速。上昇を牽引したサブマーケットには渋谷、新宿、品川が含まれる。

第2四半期 Aグレードオフィス 新規供給

第2四半期の東京Aグレードオフィス市場における新規供給は40,000㎡となり、ストックは前期比0.5%、前年比6%増加した。虎ノ門サブマーケットにオークラ プレステージタワーが竣工した。

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2019年7月8日 更新

2019年1四半期

賃貸市場

第1四半期末時点の空室率は0.5%となり、前期比0.6ポイントの低 下、前年比0.5ポイントの低下となった。JLL調査開始以来3番目に 低い水準となった。

第1半期末時点の賃料は月額坪当たり21,437 円となり、前期比 3.6%の上昇、前年比11.2%の上昇となった。前期比変動率はJLL調 査開始以来最大となった。上昇は19四半期連続。堅調な需要とき わめて限定的な供給を背景に、上昇ペースは2四半期連続加速。年 間上昇率が10%超を記録するのは4四半期連続。賃料上昇はCBD全 体でみられた。

投資市場

第1四半期末時点の価格は前期比5.1%の上昇、前年比25.8%の上昇 となった。上昇は22四半期連続。投資利回りは横ばいとなった。 当四半期のAグレードオフィスの取引事例には、ブリーゼタワー (準共有持分30%)が挙げられる。サンケイリアルエステートが 上場にともない86億円、NOI投資利回り4.7%で取得する。

見通し

Oxford Economicsによると、大阪市のGDP成長率予測は2019年に 0.1%減となる見通しである。リスク要因には海外経済の不確実性 が挙げられる。

今後、賃貸市場では、2019年の供給予定はないことから、全体の 市場規模の拡大は抑制される一方で、空室率は一層低下するとみ られる。賃料の上昇モメンタムは引き続き強くなる見通しである。 投資市場では、投資利回りは一層の低下余地があるとみられるこ とから、これと賃料上昇を反映して価格は上昇する見通しである。

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2019年5月30日 更新