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2019年11月東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

10月 月例経済報告 基調判断下方修正 5か月ぶり

10月の月例経済報告によると、基調判断は5か月ぶりに下方修正された。主要変更点は、輸出、生産、消費者物価の上昇テンポとなった。先行きについては、海外経済の動向、消費税率引上げ後の消費者マインドの動向、相次ぐ自然災害の経済に与える影響等のリスクが追加された。

10月 Aグレードオフィス市場 空室率 5か月連続1%を下回る

10月末時点の東京Aグレードオフィス市場における空室率は0.6%となり、前月比0.07ポイントの低下、前年比0.4ポイントの低下となった。低下は5か月連続。1992年に空室率の調査開始以来最低水準となった。丸の内・大手町を含むサブマーケットにて低下がみられた。

10月 Aグレードオフィス市場 賃料 上昇ペース加速

10月末時点の東京Aグレードオフィス市場における賃料は月額坪あたり39,697円となり、前月比0.4%の上昇、前年比4.9%の上昇となった。上昇ペースは加速。上昇を牽引したサブマーケットには大手町・丸の内、日本橋、新宿が含まれる。

10月 Aグレードオフィス市場 大手町の大規模複合開発の街区名称「Otemachi One」に決定

大手町1丁目にて三井物産と三井不動産が共同で推進している計画の街区名称が「Otemachi One」に決定した。「三井物産ビル」(A棟)と「Otemachi Oneタワー」(B棟)から構成され、賃貸に供されるB棟は地上31階建て、貸床面積103,000㎡の規模。高層階にはフォーシーズンズ東京大手町が入居する。2020年2月に竣工予定である。

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2019年11月15日 更新

2019年2四半期

賃貸市場

第2四半期末時点の空室率は0.3%となり、前期比0.2ポイントの低下、前年比0.5ポイントの低下となった。JLL調査開始以来最も低い水準を記録した。

第2四半期末時点の賃料は月額坪あたり21,887円となり、前期比2.1%、前年比10.1%の上昇。上昇は20四半期連続。上昇ペースは前四半期より減速した。CBD全体で上昇がみられた。

投資市場

第2四半期末時点の価格は前期比7.2%の上昇、前年比29.9%の上昇となった。上昇ペースは加速。賃料上昇と投資利回りの低下を反映した。投資利回りは過去最低を更新した。当四半期のAグレードオフィスの取引事例は、積水ハウス・リートによる本町南ガーデンシティの一部の取得が挙げられる。価格は209億円、投資利回りは4.3%となっている。この追加取得により、積水ハウス・リートは本町南ガーデンシティの全部を保有することになった。

見通し

Oxford Economicsによると、大阪市のGDP成長率予測は2019年に0.3%減となる見通しである。リスク要因には通商問題が与える影響と中国を含む海外経済の不確実性が挙げられる。

今後、賃貸市場では、需要は堅調であるものの、供給がきわめて限定的となっていることから、ネットアブゾープションは抑制される見通しである。こうした状況のもと、空室率は引き続き低い水準を反映し、賃料の上昇モメンタムを下支えする見通しである。投資市場では、投資利回りは2019年末までは安定的に推移するとみられることから、賃料上昇を反映して価格は上昇する見通しである。

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2019年8月8日 更新