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2019年8月東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

日銀金融政策会合 金融市場調整方針を維持

日銀は7月の金融政策決定会合で、短期金利を-0.1%のマイナス金利を適用、長期金利をゼロ%程度で推移するよう買い入 れを行うと決定した。また、海外経済の動向を中心に、経済・物価の下振れリスクが大きいもとで、先行きのモメンタム が損なわれる惧れが高まる場合には、躊躇なく、追加的な金融緩和措置を講じることを示した。

7月 Aグレードオフィス 空室率 1%を下回る低位で推移

7月末時点の空室率は0.7%となり、前月比0.1ポイントの低下、前年比1.2ポイントの低下となった。空室率が1%を下回る 水準は2か月連続。既存物件の供給が限定的となる中、需要は将来の供給予定物件を吸収しており、予約契約率は2021年 まで高い水準となっている。

7月 Aグレードオフィス 賃料 力強い上昇続く

7月末時点の賃料は月額坪当たり39,369 円となり、前月比0.3%の上昇、前年比5.5%の上昇となった。上昇ペースは前月よ り加速。年間上昇率が5%を上回るのは4か月連続。上昇を牽引したサブマーケットには渋谷と新宿が挙げられる。

供給予定 2024年竣工予定 渋谷二丁目17地区第一種市街地再開発事業

渋谷二丁目17地区第一種市街地再開発事業の概要が明らかになった。地上23階建て、延床面積45,000m²の規模の大型複合 ビルが2024年竣工予定である。「シオノギ渋谷ビル」、「渋谷アイビスビル」、「渋谷東宝ビル」、「太陽生命ビル」を 一体で建て替える。

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2019年8月8日 更新

2019年1四半期

賃貸市場

第2四半期末時点の空室率は0.3%となり、前期比0.2ポイントの低下、前年比0.5ポイントの低下となった。JLL調査開始以来最も低い水準を記録した。

第2四半期末時点の賃料は月額坪あたり21,887円となり、前期比2.1%、前年比10.1%の上昇。上昇は20四半期連続。上昇ペースは前四半期より減速した。CBD全体で上昇がみられた。

投資市場

第2四半期末時点の価格は前期比7.2%の上昇、前年比29.9%の上昇となった。上昇ペースは加速。賃料上昇と投資利回りの低下を反映した。投資利回りは過去最低を更新した。当四半期のAグレードオフィスの取引事例は、積水ハウス・リートによる本町南ガーデンシティの一部の取得が挙げられる。価格は209億円、投資利回りは4.3%となっている。この追加取得により、積水ハウス・リートは本町南ガーデンシティの全部を保有することになった。

見通し

Oxford Economicsによると、大阪市のGDP成長率予測は2019年に0.3%減となる見通しである。リスク要因には通商問題が与える影響と中国を含む海外経済の不確実性が挙げられる。

今後、賃貸市場では、需要は堅調であるものの、供給がきわめて限定的となっていることから、ネットアブゾープションは抑制される見通しである。こうした状況のもと、空室率は引き続き低い水準を反映し、賃料の上昇モメンタムを下支えする見通しである。投資市場では、投資利回りは2019年末までは安定的に推移するとみられることから、賃料上昇を反映して価格は上昇する見通しである。

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2019年8月8日 更新