2018年第1四半期 東京ロジスティクス マーケットサマリー

空室率 内陸エリア8.3%もベイエリア0.0%

第1四半期の東京圏の新規供給は525,000m²となり、ストックは前期比6%、前年比16%増加した。供給物件は全て内陸エリアに所在。これを受けて、第1四半期末時点の東京圏の空室率は5.3%となり、前期比1.2ポイント、前年比1.4ポイントの上昇となった。東京ベイエリアの空室率は0.0%となり、前期比1.0ポイント、前年比1.3ポイントの低下となった一方、内陸エリアは8.4%となり、前期比2.3ポイント、前年比2.9ポイントの上昇となった。

第1四半期末時点の東京圏の賃料は月額坪当たり4,189円となり、前期比0.3%の下落、前年比1.3%の上昇となった。下落は5四半期ぶり。 新規供給物件が内陸部に集中したために、東京圏全体の平均賃料が下落となった。東京ベイエリアは前期比横ばい、内陸エリアの賃料は同0.1%の上昇となった。

価格 5四半期ぶり下落 賃料の小幅下落を反映

第1四半末時点の東京圏の価格は前期比0.4%の下落、前年比6.4%の上昇となった。投資利回りは横ばいで推移も賃料が小幅下落し、価格は5四半期ぶりに下落した。投資市場は活発化しており、J-REITや私募ファンド等による取得がみられた。当四半期の事例には、日本プロロジスリートによるプロロジスパーク市川3の取得(170億円、NOI利回り4.1%)が挙げられる。

見通し

賃貸市場では、今後も需要は堅調に推移するとみられる一方、供給予定が大規模となっていることから、空室率は上昇し、賃料は一部 エリアにおいて下押し圧力が加えられる見通しである。投資市場では、安定した賃料収入で成長が続く当該セクターに対する投資家の関心は続くとみられることから、投資利回りは一層の低下余地があるとみられ、これを反映して価格は緩やかに上昇する見通しである。