2020年第4四半期 東京ロジスティクス マーケットサマリー

経済

第4四半期の物流関連指標はまちまちとなった。新型コロナウイルスを受けて、鉱工業生産指数は10月に前月比4.0％の上昇と5か月連続の上昇、輸出(金額)は前年比0.2%の減少と23か月連続の減少、輸入(金額)は同13.2%の減少と18か月連続の減少となった。

需要と供給

第4四半期にオンライン小売業による旺盛な需要が持続し、ネットアブゾープションは460,000㎡となった。2020年通年のネットアブゾープションは2,239,000㎡を超え、2019年に記録された2,381,000㎡と同水準となった。

第4四半期の東京圏の新規供給は6棟475,000㎡となり、ストックは前期比3%の増加となった。新規物件は全て内陸エリアに所在し、グッドマンビジネスパークイーストゲート（135,000㎡）、ESR戸田ディストリビューションセンター（87,000㎡）などが供給された。2020年通年の新規供給は2,156,000㎡、ストックは前年比18%の増加となり、2019年の2,073,000㎡を超え、過去最大となった。

空室率

第4四半期の東京圏の空室率は0.2%となり、前期比0.1ポイントの上昇、前年比0.7ポイントの低下となった。東京ベイエリアの空室率は0.0%と前期と同じく空室がなく、内陸エリアは前期比0.2ポイント上昇し0.3%となった。

賃料と価格

第4四半期末時点の東京圏の賃料は月額坪当たり4,357円となり、前期比0.4%、前年比0.9％の上昇となった。新規供給の賃料水準が上昇を牽引した。ベイエリアは前期比0.6%の上昇、内陸エリアは前期比0.6%の上昇となった。

第4四半期末時点の東京圏の価格は前期比3.0%、前年比3.8%の上昇となった。投資利回りの低下と緩やかな賃料上昇を反映した。

投資市場

第4四半期の東京圏のロジスティクスセクターにおける商業用不動産の直接投資総額は前年比60.7%増の2,248億円となった。

当四半期の投資事例には、伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人よるアイミッションズパーク東京足立の取得が挙げられる。価格は109億円、NOI利回りは4.2%であった。

⾒通し

Oxford Economicsによると、2021年に鉱工業生産指数5.3%の上昇、輸出と輸入はそれぞれ9.9％と2.2％の増加となる見通しである。リスク要因には、新型コロナウイルス感染症による国内外経済の下振れが挙げられる。また、二度目の緊急事態宣言による下振れも懸念される。

賃貸市場では、記録的な新規供給にもかかわらず空室率は現在の非常に低い水準のまま推移すると予測され、賃料の上昇モメンタムを維持する見通しである。

投資市場は、投資家の関心の高さを背景に、投資利回りは一層の低下余地がある見通しである。

2021年03月02日 更新