物流賃貸市場：東京圏
東京圏の物流賃貸市場は、より都心に近い「ベイエリア」と都心を中心に内陸に広がる「内陸エリア」に分かれています。ベイエリアは都内ベイエリア、千葉ベイエリア、神奈川ベイエリアで形成され、内陸エリアは外環道エリア、国道16号エリア、神奈川内陸エリア、圏央道エリア、成田空港エリアで形成されています。
東京ベイエリアと東京内陸エリアに二分される東京圏
世界銀行が発表しているLPI、物流パフォーマンス指標において日本は2023年度においては世界15位、アジア圏では3位。指標が2007年度から始まって以降、15位以内を保持。
近年東京圏の賃貸物流市場においてEC市場の拡大と、配送時間短縮ニーズで大きな変革がもたらされている。高齢化社会に圧迫される労働力不足や物流の2024年問題により、配送、仕分けなどの工程での自動化・省人化もから求められ、物流施設の近代化はコロナ過以降さらに加速している。
東京圏の物流賃貸市場は、より都心に近い東京ベイエリアと都心を中心に内陸に広がる東京内陸エリアに分かれる。
東京ベイエリアは千葉のベイエリア、都内ベイエリア、神奈川ベイエリアで形成され、東京内陸エリアは外環道エリア、国道16号エリア、神奈川内陸エリア、圏央道エリア、成田空港エリアで形成されている。
東京ベイエリア
1. 都内ベイエリア
（江東区、江戸川区、品川区、港区、中央区、大田区）
- 都心へのアクセスがもっとも高いエリア
- 築年数の経過した自社使用の物件が大多数
- 築古施設の建替えが増加している。
2. 西東京エリア
（西東京市）
- 中央自動車道による都心へのアクセス、圏央道による広域的なアクセスが良好なエリア
- 住宅街が広がっているため物流施設は少なく、あっても築古の自社使用倉庫だった。2020年以降マルチテナント型物流施設が増加。
3. 千葉ベイエリア
（浦安市、市川市、船橋市、習志野市、千葉市）
- 東京湾の東に位置し、高速道路での東京都心や東京港へのアクセスが良好
- 外資、国内を問わずファンド・投資家がこのエリアの近代的なマルチテナントでの大規模開
4. 神奈川ベイエリア
（川崎市、横浜市）
- 東京港、川崎港、横浜港へのアクセスが良い
- 川崎港には重工業が集中
- 開発用地はあまり見られないが、湾岸埋立地には新しい開発がいくつか見られる
東京内陸エリア
5. 外環道エリア
- 東京都心から20km地点の外環自動車道付近一帯。
- 外環が拡張されるにつれ、物流開発の規模は大きくなっている。
- 高頻度配送を希望する食品や日雑系企業に人気のエリア。
6. 国道16号エリア
（柏市、野田市、春日部市、川越市）
- 都心から30km地点の国道16号線沿線を中心とした千葉県、埼玉県のエリア。
- 昔ながらの築古倉庫も多く立地している。
7. 神奈川内陸エリア
（相模原市、町田市、厚木市、座間市）
- 圏央道と東名高速道路が繋がったことによって発展したサブマーケット。
- 圏央道の開通でこれまで需要の少なかった厚木市北部や相模原市にマーケットが広がった。
8. 圏央道エリア
（つくば市、常総市、久喜市、鶴ヶ島市、狭山市）
- 都心から50～60km地点を環状に結ぶ圏央道上にあるサブマーケット。
- 圏央道は都心から少し距離はあるが、主要な高速道路を繋いでおり、関東を広域的にカバーできる。
9. 成田空港エリア
- 成田国際空港に隣接している。
- 成田国際空港内にも大きな貨物倉庫があるため、周辺での航空貨物需要が振るわず、近年新規供給は極めて少ない。
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