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2019年12月東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

7-9月期 実質GDP成長率 プラス成長4四半期連続

7-9月の実質GDP成長率は前期比0.2%増(季節調整済み年率換算)となり、4四半期連続のプラス成長となった。民間住宅と民間企業設備が成長を牽引した一方で、輸出はマイナス成長となった。Oxford Economicsによれば、2019年の実質GDP成長率は0.8%と前年並みとなる見込みである。

11月 Aグレードオフィス市場 空室率1%未満6か月連続

11月末時点の東京Aグレードオフィス市場における空室率は0.8%となった。前月比0.2ポイントの上昇、前年比0.1ポイントの低下。6か月ぶりに上昇に転じたものの、1%を下回る水準は6か月連続となり、依然として需給は逼迫している。

11月 Aグレードオフィス市場 賃料上昇継続

11月末時点の東京Aグレードオフィス市場における賃料は月額坪あたり39,793円となった。前月比0.2%の上昇、前年比5.1%の上昇。前年比上昇率は9月末時点以来、再び5%台へと加速した。上昇を牽引したサブマーケットには大手町・丸の内と新宿が含まれる。

11月 Aグレードオフィス市場 渋谷スクランブルスクエア東棟開業

渋谷スクランブルスクエア東棟が開業した。地上47階建て、延床面積181,000m²の規模。オフィスは17~45階に供され、貸床面積73,000m²、基準階面積最大2,900m²で、渋谷最大級の広さとなる。既に本年4月時点において成約率は100%となっていた。

2019年3四半期

賃貸市場

第3四半期末時点の空室率は0.2%となり、前期比0.1ポイントの低下、前年比0.9ポイントの低下となった。JLL調査開始以来最も低い水準を連続記録更新した。

第3四半期末時点の賃料は月額坪あたり22,585円となり、前期比3.2%、前年比11.4%の上昇。上昇は21四半期連続。上昇ペースは前四半期より加速した。CBD全体で上昇がみられた。

投資市場

第3四半期末時点の価格は前期比8.6%の上昇、前年比31.2%の上昇となった。上昇ペースは加速。賃料上昇と投資利回りの低下を反映した。投資利回りは連続で最低記録を更新した。当四半期のAグレードオフィスの取引事例は、サンケイリアルエステート投資法人によるブリーゼタワー(準共有持分15%)の取得が挙げられる。価格は45億円、投資利回りは4.4%となっている。この追加取得により、サンケイリアルエステート投資法人はブリーゼタワーの準共有持分の45%を保有することになった。売り主はスポンサーであるサンケイビル。

見通し

Oxford Economicsによると、大阪市のGDP成長率予測は2019年に0.1%増となる見通しである。リスク要因には通商問題が与える影響と中国や英国を含む海外経済の不確実性が挙げられる。

賃貸市場では、今後の供給がきわめて限定的であることから、空室率は引き続き低い水準で推移し、賃料の上昇モメンタムを下支えする見通しである。投資市場では、投資利回りは一層の低下余地があるとみられることから、これと賃料上昇を反映して価格は上昇する見通しである。