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2020年12月東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

空室率

11月末時点の東京Aグレードオフィス市場の空室率は1.3％となり、前月比0.2ポイントの上昇、前年比0.5ポイントの上昇となった。上昇は4か月連続となったものの、引き続き低い水準を示している。サブマーケット別にみると、六本木・赤坂における上昇が顕著となった。

賃料

11月末時点の東京Aグレードオフィス市場の賃料は月額坪あたり39,191円となり、前月比0.5%の下落、前年比1.5%の下落となった。下落は8か月連続。下落ペースは3か月ぶりに加速した。賃料の下落は中心業務地区全体にかけて観測された。

テレワークとオフィス

国土交通省が実施した企業向けアンケート調査によると、テレワークの8月時点の利用状況は81%となり、今後の方針については、維持・拡大が71%（維持53%、拡大18%）となった。オフィス関係では、本社の移転又は縮小を今年から検討開始した企業の割合は14%となった。テレワークを想定したオフィスの縮小を検討または検討の可能性があると回答した企業の割合は60%となり、情報通信業、専門サービス業の割合が高くなっている。

2020年第3四半期大阪オフィス マーケットサマリー

経済

9月の近畿短観によると、大企業製造業の業況判断はマイナス24ポイントとなり、前回6月調査時との比較で5ポイント改善した。また、大企業非製造業はマイナス22ポイントとなり、同4ポイント改善した。いずれも5四半期ぶりに上昇に転じた。

需要と供給

第3四半期のネットアブゾープションは-5,700㎡となった。ネガティブアブゾープションは2四半期連続。第1四半期の新規供給の移転元で発生した二次空室に加え、新型コロナウイルス感染拡大の影響による新たな空室も発生した。一方、IT関連業では拡張の動きがみられ、業種・企業によってはスペースを増やす動きもみられた。

第3四半期に新規供給は見られなかった。当四半期に明らかになった今後の供給計画として、2023年竣工予定の御堂筋淡路町計画、2024年竣工予定の御堂筋安土町ビル建替え計画等が挙げられる。

空室率

第3四半期末時点の空室率は1.3%となり、前期⽐0.3ポイントの上昇、前年比1.1ポイントの上昇となった。空室率は依然として低い水準にあるが、新型コロナウイルス拡大以前に決定していた減床が進んだことや、入居交渉が停滞していることが影響して空室が増加した。

賃料と価格

第3四半期末時点の賃料は月額坪あたり24,184円となり、前期比-0.1%の下落、前年比7.1%の上昇となった。2014年第2四半期以来はじめての下落で、年間上昇率も10四半期ぶりに10%を下回った。新型コロナウイルスの再拡大により、一部のオーナーがやや慎重になったものとみられる。

第3四半期末時点の価格は前期比-1.5%の下落、前年比9.8%の上昇となった。賃料の下落を反映し、価格も2013年第3四半期以来はじめての下落となった。投資利回りは横ばいであった。当四半期はAグレードオフィスの取引事例は見られなかった。

投資市場

第3四半期の⼤阪府内のオフィス投資はなかった。

見通し

Oxford Economicsの9月予測によると、大阪市のGDP成長率は2020年に−5.5%となる見通しである。リスク要因としては新型コロナウイルスの影響による国内外経済の下振れが挙げられる。

賃貸市場では新規供給が限定的であるものの、Aグレードオフィスに入居中のテナントはテレワーク環境が整備された大企業が多いことから、空室率は低水準で緩やかに上昇し、賃料は緩やかに下落するものと予想される。投資市場では投資家の投資意欲は依然として高く、投資利回りはほぼ横ばいで推移するとみられるが、賃料の下落を反映して価格も下落する見通しである。