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2021年3月東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

空室率

2月末時点の東京Aグレードオフィスの空室率は1.7%となり、前月比0.1ポイントの上昇、前年比1.2ポイントの上昇となった。上昇は7か月連続であり、小型の空室が積みあがった状況を反映した。サブマーケット別にみると、変動はまちまちとなり、丸の内・大手町では低下がみられた一方で、渋谷・新宿では上昇がみられた。

賃料

2月末時点の東京Aグレードオフィスの賃料は月額坪あたり38,582円となり、前月比0.6%の下落、前年比3.8%の下落となった。下落は11か月連続である。企業は様子見姿勢を継続していることから、新規・拡張需要は引き続き抑制された。

新規供給

2021年に東京Aグレードオフィス市場のストックは2%増加する見通しである。新規供給は合計貸床面積166,000㎡となり、過去10年平均比40%程度となっている。供給は限定的あることから、予約契約率は2020年年初の段階から比較的高くなっており、昨今の状況が賃料に加えられている上昇圧力を一定程度緩和しているものとみられる。

2020年第4四半期大阪オフィス マーケットサマリー

経済

12月の近畿短観によると、大企業製造業の業況判断はマイナス9ポイントとなり、前回9月調査時との比較で15ポイント改善した。また、大企業非製造業はマイナス11ポイントとなり、同11ポイント改善した。いずれも2四半期連続の上昇である。

需要と供給

第4四半期のネットアブゾープションは-7,800㎡となり、3四半期連続のマイナスである。2020年通年のネットアブソープションは-8,600㎡となった。新型コロナウイルスの影響による館内縮小、縮小移転、撤退が増加したとみられる。卸売業、情報通信業では需要が見られた。第4四半期に新規供給は見られなかった。当四半期に明らかになった今後の供給計画もない。なお、新型コロナウイルスの影響で着工延期が懸念された将来の供給計画に大幅な変更はなく、2024年先行開業予定の「うめきた2期」も12月1日に着工した。

空室率

第4四半期末時点の空室率は1.7%となり、前期比0.4ポイントの上昇、前年比1.5ポイントの上昇となった。新型コロナウイルスの影響を受けたテナントの解約が顕在化しはじめ、期を追うごとに空室が増加している。

賃料と価格

第4四半期末時点の賃料は月額坪あたり24,095円となり、前期比-0.4%の下落、前年比3.4%の上昇となった。2四半期連続の下落で、前年比上昇率も大幅に縮小した。梅田エリアの賃料は堅調であるが、本町エリアでは2021年に新規供給があることや既存ビルの空室が増加していることから、賃料の下落圧力が高まっている。

第4四半期末時点の価格は前期比-0.5%の下落、前年比3.9%の上昇となった。賃料の下落を反映し、価格も2期連続の下落となった。一方、投資家の投資意欲の高い状況が続いており、投資利回りは横ばいであった。当四半期はAグレードオフィスの取引事例は見られなかった。

投資市場

第4四半期の大阪府内のオフィス投資総額は前年比27.4%増の290億円となった。当四半期の代表的な取引としては、ビーロットリート投資法人によるビーロット江坂ビルの取得や住友商事による白洋舎淀屋橋ビルの取得があげられる。

見通し

Oxford Economicsの12月予測によると、大阪市のGDP成長率は2020年に－5.1%、2021年に1.9%となる見通しである。リスク要因としては新型コロナウイルス感染症の長期化による国内外経済の回復の遅れが挙げられる。

賃貸市場では新型コロナウイルスの影響によりオフィスの縮小や解約が増加していることから空室率は上昇するものの、賃料は緩やかな下落にとどまると予想される。

投資市場では投資家の投資意欲が高い状況が続き、投資利回りはほぼ横ばいで推移するとみられるが、賃料の下落を反映して価格は緩やかに下落する見通しである。