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2019年10月東京オフィス市場賃料・空室動向 (Aグレードオフィス市場)

9月 日銀短観 景況感悪化3期連続

9月の短観によると、大企業製造業の業況判断は5ポイントとなり、前回6月調査時との比較で2ポイントの低下となった。悪化は3四半期連続。通商問題の影響や中国を含む海外経済の減速懸念を反映した。大企業非製造業は21ポイントとなり、同2ポイントの低下となった。先行きについては、大企業製造業は2ポイント、非製造業も7ポイントと一層の悪化となっている。

第3四半期 Aグレードオフィス市場 賃料上昇ペース減速

第3四半期末時点の東京Aグレードオフィス市場の空室率は0.6%となり、前期比0.15ポイント、前年比0.9ポイントの低下となった。空室率が1%を下回る水準を示すのは2四半期連続。CBD全体で既存・新規とも供給がきわめて限定的となる中、大手町・丸の内における新築物件の成約がじわじわと進んでいる。賃料は月額坪あたり39,536円となり、前期比0.7%、前年比5.0%の上昇となった。上昇は30四半期連続。上昇ペースは減速した。上昇を牽引したサブマーケットには新宿、渋谷が挙げられる。

第3四半期 Bグレードオフィス市場 賃料上昇ペース加速

第3四半期末時点の東京Bグレードオフィス市場の空室率は0.3%となり、前期比横ばい、前年比0.4ポイントの低下となった。空室率が1%を下回る水準を示すのは6四半期連続。賃料は月額坪あたり25,098円となった。前期比1.6%の上昇、前年比6.2%の上昇。上昇は27四半期連続、上昇ペースは加速した。上昇を牽引したサブマーケットには六本木・赤坂、日本橋、渋谷が含まれる。

第3四半期 Aグレードオフィス 新規供給

第3四半期の東京Aグレードオフィス市場における新規供給は4棟、計80,000m2となり、ストックは前期比1%、前年比4%増加した。住友不動産新宿セントラルパークタワー(貸床面積32,000m2)、アーバンネット内幸町ビル(同15,000m2)、ミュージアム・タワー京橋(同15,000m2)を含むオフィスビルが竣工した。

2019年2四半期

賃貸市場

第2四半期末時点の空室率は0.3%となり、前期比0.2ポイントの低下、前年比0.5ポイントの低下となった。JLL調査開始以来最も低い水準を記録した。

第2四半期末時点の賃料は月額坪あたり21,887円となり、前期比2.1%、前年比10.1%の上昇。上昇は20四半期連続。上昇ペースは前四半期より減速した。CBD全体で上昇がみられた。

投資市場

第2四半期末時点の価格は前期比7.2%の上昇、前年比29.9%の上昇となった。上昇ペースは加速。賃料上昇と投資利回りの低下を反映した。投資利回りは過去最低を更新した。当四半期のAグレードオフィスの取引事例は、積水ハウス・リートによる本町南ガーデンシティの一部の取得が挙げられる。価格は209億円、投資利回りは4.3%となっている。この追加取得により、積水ハウス・リートは本町南ガーデンシティの全部を保有することになった。

見通し

Oxford Economicsによると、大阪市のGDP成長率予測は2019年に0.3%減となる見通しである。リスク要因には通商問題が与える影響と中国を含む海外経済の不確実性が挙げられる。

今後、賃貸市場では、需要は堅調であるものの、供給がきわめて限定的となっていることから、ネットアブゾープションは抑制される見通しである。こうした状況のもと、空室率は引き続き低い水準を反映し、賃料の上昇モメンタムを下支えする見通しである。投資市場では、投資利回りは2019年末までは安定的に推移するとみられることから、賃料上昇を反映して価格は上昇する見通しである。